Immobilienanlagen im Überblick

Erträge aus Immobilienanlagen sind ausdrücklich von der Abgeltungsbesteuerung ausgenommen. Es gelten stattdessen die für private Veräußerungsgeschäfte maßgeblichen Rechtsnormen für die Besteuerung, d.h. dass Erträge aus Immobilieninvestments nach einer Mindesthaltedauer von zehn Jahren steuerfrei realisiert werden können.[188]

Abgeltungsteuerfreie Immobilieninvestments können dabei in folgender Form durchgeführt werden:

• Direkte Investition in Immobilien
• Indirekte Investition

Bei indirekten Immobilieninvestitionen erfolgt ein Beitritt in ein Immobilienkonsortium, welches ein Immobilienportfolio bzw. Direktimmobilien enthält wie etwa ein Immobilienfonds.

Immobilienfonds werden auf erster Ebene unterschieden zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Offene Immobilienfonds sind Fonds, bei denen die Zahl der Anteile – und damit auch der Teilhaber – unbestimmt ist. Die Fondsgesellschaft gibt hier je nach Bedarf neue Anteile aus und nimmt ausgegebene Anteile zurück, zum so genannten Rücknahmepreis, welcher sich anteilig aus dem Stichtagswert des Fondsvermögens (so genannter Nettoinventarwert) bemisst. Die Möglichkeit einer Rücknahme der Anteile sichert dem Anleger einerseits Liquidität, kostet diesen aber auch Ertrag und Rendite. Denn das Fondsmanagement einer offenen Gesellschaft steht hier stets vor besonderen Herausforderungen, da es zuweilen schwierig ist und lange dauern kann, bis Zu- und Abflüsse auf dem Immobilienmarkt liquide gemacht bzw. reinvestiert werden. Dadurch ist der Fonds gezwungen, einen bestimmten Teil der Anlagemittel liquide zu halten, was zu Lasten der Gesamtperformance geht.

Bei den geschlossenen Immobilienfonds wird nur eine bestimmte Anzahl von Anteilen über eine fest begrenzte Anlagesumme ausgegeben. Ist das geplante Volumen erreicht, wird der Fonds geschlossen und die Ausgabe von Anteilen eingestellt. Der Beitritt in einen geschlossenen Immobilienfonds geschieht im Regelfall in Form einer Beteiligung als Kommanditist, entweder direkt oder über einen Treuhänder. Anleger, die sich mehr für die geschlossene Form entscheiden, sollten einen Anlagehorizont von mindestens zehn Jahren vor Augen haben.

Für die Abgeltungsteuer unterscheiden sich geschlossene Beteiligungsmodelle wiederum in geschlossene gewerbliche Fonds und geschlossene Fonds mit Kapitalanlagen. Während geschlossene gewerbliche Fonds von der Abgeltungsteuer nicht betroffen sind, unterliegen Einkünfte aus geschlossenen Fonds mit Kapitalanlagen (außer Immobilien) der Abgeltungsteuer.[189] Für die letztgenannten geschlossenen Beteiligungsmodelle kommt hinzu, dass ein Leverage durch hohe Fremdfinanzierung nicht mehr möglich ist.

Eigengenutzte Immobilien

Im Rahmen einer umfassenden Vermögensplanung sollte die eigene Immobilie im Vordergrund stehen. Dies nicht nur wegen der Abgeltungsteuerfreiheit! Nur die eigenen vier Wände ermöglichen Unabhängigkeit und erhöhte Lebens- und Wohnqualität. Der wichtigste Aspekt, der für die eigengenutzte Immobilie spricht, ist das mietfreie Wohnen im Alter. Die eingesparte Miete steht als „zweite Rente“ steuerfrei zur Verfügung, schafft finanzielle Freiräume und ist weder mit Steuern noch mit Sozialversicherungsbeiträgen belastet.

Vermietete Immobilien zur Vermögensanlage

Erträge aus vermieteten Immobilien werden im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung besteuert. Bei diesen Investments unterliegen weder die Erträge noch die Wertzuwächse der Abgeltungsteuer. Dies gilt auch für Zinserträge, die auf einem extra für die Mietzinsvereinnahmung errichteten Konto anlaufen.

Gewinne aus der Veräußerung von fremdgenutzten Immobilien unterliegen als privates Veräußerungsgeschäft der Einkommensteuer, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt.[190] Die Rendite vermieteter Immobilien bestimmt sich ausschließlich nach der erzielbaren Miete. Kapitalanleger, die sich für eine Vermögensanlage in fremdgenutzte Immobilien entscheiden, sollten dabei vor allem den örtlichen Mietspiegel zurate ziehen.

Ein Direktinvestment in fremdgenutzte Immobilien erweist sich als lukrative abgeltungsteuerfreie Kapitalanlage, wenn sich das Objekt in einer erstklassigen Lage befindet und sich die Investition mit Steuervorteilen kombinieren lässt.

Geschlossene Immobilienfonds

Der richtige Mix macht’s

Geschlossene Immobilienfonds fungieren im Regelfall als Personengesellschaften in der Rechtsform einer GmbH & Co KG und haben einen begrenzten Kreis von Miteigentümern oder Gesellschaftern (KG-Gesellschafter). Geschlossene Immobilienfonds unterliegen nicht dem Investmentsteuergesetz und sind von der Abgeltungsteuer nicht betroffen. Der Kapitalanleger beteiligt sich entweder direkt als Kommanditist oder über einen Treuhänder und investiert für einen langfristigen Zeitraum von im Regelfall mindestens zehn Jahren. Gewinne aus der Veräußerung der Immobilie sind danach steuerfrei.

Die Möglichkeit der Zeichnung eines Anteils an einem geschlossenen Immobilienfonds bietet sich vor allem für jene Anleger an, die ihr Kapital nicht nur in eine Immobilie investieren wollen. Eine breite Diversifizierung senkt das Investitionsrisiko. Anleger sollten nur in qualitativ hochwertige Immobilien in ausgezeichneter Lage mit solventen Mietern und langfristigen und indexierten Mietverträgen investieren. Bereits vermietete „Bestandsimmobilen“ senken das Risiko zusätzlich.

Bei Investments in geschlossene Immobilienfonds ist hierbei zu unterscheiden zwischen zwei Veräußerungsfällen:

• Der Fonds veräußert das Immobilienobjekt innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb.

Hier wird der Veräußerungsgewinn wie bei einem Alleineigentümer ermittelt, einheitlich festgestellt und auf die Gesellschafter aufgeteilt.

• Der Fondsinvestor veräußert seinen Anteil an dem geschlossenen Immobilienfonds innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb.

Der Verkauf wird steuerlich als Veräußerung der anteiligen Wirtschaftsgüter des Fonds gewertet.[192] Dem Erlös sind die früheren anteiligen Anschaffungskosten gegenzurechnen.

• Der Fondsinvestor hat den Fondsanteil nicht bei dessen Gründung erworben, sondern am Sekundärmarkt.

In diesem Fall ist zusätzlich ein Veräußerungsgewinn zu versteuern, wenn der Fonds innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb des Anteils ein Grundstück veräußert.

Beispielinvestment: Abgeltungsteuerfreie Investments fürs Eigenheim mit geschlossenen Immobilienfonds

Ein abgeltungsteuerfreies Investment in ausgewählte renditestarke Immobilienobjekte bietet die zur Genogruppe gehörende GenoInvestment GmbH mit ihrem „GenoHausFonds II“. Die gleichnamige GenoHausFonds II GmbH & Co KG ist eine Beteiligungsgesellschaft in der Konzeption eines geschlossenen Immobilienfonds mit Kündigungsrecht und regelmäßigen Entnahmemöglichkeiten. Unternehmensgegenstand ist die Verwaltung des Gesellschaftsvermögens mit dem Ziel der Vermögensvermehrung durch den Erwerb, die Verwaltung, die Vermietung und den Verkauf von Immobilienobjekten und Grundstücken.

Die Gesellschaft erwirbt Investitionsobjekte wie Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen, ganz oder teilweise gewerblich genutzte Wohnobjekte und gemischt genutzte Wohnobjekte mit mindestens 50% wohnwirtschaftlichem Anteil sowie unbebaute Grundstücke. Diese Investitionsobjekte erwirbt sie entweder von Banken bzw. Kreditinstituten, Forderungsaufkäufern, aus Zwangsversteigerungen heraus oder direkt von in Bedrängnis geratenen Finanzierungskunden aus einer gekündigten oder fällig gestellten Darlehenssituation oder von Kunden, die keine Verlängerung des Kredits durch ihr Kreditinstitut erhalten können.

Die Strategie: Der Fonds erwirbt seine Immobilienobjekte immer unter dem gutachterlichen Verkehrswert. Nachdem der bisherige Eigentümer aber 100% des aktuell festgestellten Verkehrswertes an die Beteiligungsgesellschaft überträgt, entsteht sofort ein Mehrvermögen für die Beteiligungsgesellschaft und die beteiligten Kapitalanleger.

Die Objekte werden zwischenzeitlich vermietet, was zusätzliche Einnahmen bringt. Die Mieter sind meist ihre ehemaligen Eigentümer. Diese zahlen an die Beteiligungsgesellschaft für die weitere Nutzung ihrer ehemaligen Immobilie eine Miete von mindestens 9–10 % des für die Immobilie investierten Gesamtkapitals. Die Beteiligungsgesellschaft verfolgt dabei das Ziel, dass die bisherigen Eigentümer in ihrem Objekt verbleiben, dieses in der Mietzeit ordentlich bewirtschaften und es während der Fondslaufzeit wieder zu von Beginn an festgelegten Preisen zurückerwerben.

Der Rückerwerb der Objekte durch die ehemaligen Eigentümer erfolgt entweder direkt oder über den Optionskauf der Genotec eG, einer Wohnbaugenossenschaft, zu einem bereits von Beginn an festgelegten Wert unter Beachtung eines Inflationsschutzes. Durch die von Beginn an notariell beurkundeten Zuschläge laut Investitionsgrundsätzen entstehen mit dem Rückkauf der Immobilie durch den früheren Eigentümer festgelegte Erträge. Diese können noch überschritten werden, wenn der heutige Mieter seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt und die Immobilie am freien Markt veräußert werden kann. Durch die Aufnahme von Fremdkapital kann die Beteiligungsgesellschaft außerdem sowohl die Miet- als auch die Verkaufsrendite erhöhen.

Eckdaten des Genohausfonds II GmbH & Co KG im Überblick: