Наталья Георгиевна Пономарева

Вы и ЖКХ: как защитить свои интересы?

Глава 1. Что такое ЖКХ?

В настоящее же время жилищно-коммунальное хозяйство (далее – ЖКХ) – одна из крупнейших отраслей экономики, которая в настоящее время находится в не простой ситуации.

Сложность ситуации, прежде всего, возникает, по нашему мнению, из-за недоверительных отношений сторон данной сферы.

Кто же является участниками ЖКХ?

Собственник или наниматель жилого помещения. В соответствии со ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он несет бремя содержания жилого помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма осуществляет права пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. Он, как и собственник жилого помещения, обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, соблюдать правила пользования жилыми помещениями. Собственники и наниматели жилых помещений имеют право на качественные коммунальные услуги и ресурсы, но, со своей стороны, обязаны своевременно их оплачивать.

Управляющая компания – это юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, которые осуществляют управление многоквартирным домом на основании результатов конкурса. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Имеют право на финансовое вознаграждение за свою работу.

Поставщики ресурсов. Они отвечают за поставку ресурса в соответствии с договором ресурсоснабжения, заключенным с управляющими компаниями на вводе в жилое здание. Обязаны соблюдать условия договора энергоснабжения и имеют право на соответствующее финансовое вознаграждение со стороны управляющих компаний.

Органы государственной власти РФ, субъектов РФ, а также органы местного самоуправления, одним словом – органы власти. В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. Таким образом, органы власти совместно отвечают за соблюдение субъектами ЖКХ установленных российским законодательством норм. Они создают условия, которые стимулируют существование эффективного жилищно-коммунального хозяйства.

Жилищный кодекс РФ закрепляет компетенцию органов государственной власти в области жилищных отношений.

К компетенции органов государственной власти Российской Федерации относятся (ст. 12 ЖК РФ):

1) определение порядка государственного учета жилищных фондов;

2) установление требований к жилым помещениям, их содержанию, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах;

3) определение оснований признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

4) определение порядка предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

5) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда РФ;

6) определение порядка предоставления жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом, указами Президента РФ;

7) определение оснований предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

8) определение порядка организации и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов;

9) определение порядка организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья;

10) определение условий и порядка переустройства и перепланировки жилых помещений;

11) определение оснований и порядка признания жилых помещений непригодными для проживания;

12) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации непригодными для проживания;

13) установление правил пользования жилыми помещениями;

14) определение оснований, порядка и условий выселения граждан из жилых помещений;

15) правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями;

16) установление структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы;

17) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда Российской Федерации, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Перечень вопросов, отнесенных к компетенции органов государственной власти Российской Федерации, не является исчерпывающим и может быть расширен.

К компетенции органов государственной власти субъекта РФ (законодательные и исполнительные органы) относятся (ст. 13 ЖК РФ):

1) государственный учет жилищного фонда субъекта РФ;

2) определение порядка предоставления жилых помещений специализированного жилого фонда субъекта РФ;

3) установление порядка определения размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

4) определение иных категорий граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;

5) определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ;

6) признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания;

7) определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

8) осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

Установленный перечень вопросов, которые вправе регулировать органы государственной власти субъектов РФ, также не является исчерпывающим, поскольку в соответствии со ст. 73 Конституции РФ вне пределов ведения полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения и ее субъектов, в том числе по вопросам жилищного законодательства, субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти.

К компетенции органов местного самоуправления относятся (ст. 14 ЖК РФ):

– учет муниципального жилищного фонда;

– установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

– ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма;

– определение порядка предоставления жилых помещений муниципального специализированного жилищного фонда;

– предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда;

– принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения;

– согласование переустройства и перепланировки жилых помещений;

– признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодными для проживания;

– осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства;

– определение порядка получения документа, подтверждающего принятие решения о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в соответствии с условиями и порядком переустройства и перепланировки жилых помещений;

Перечень вопросов, решаемых органами местного самоуправления в области жилищного законодательства, также не исчерпывается ст. 14 ЖК РФ. Они могут решать иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, ЖК РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.

Какие же взаимоотношения складываются между участниками жилищно-коммунального хозяйства?

Собственники и наниматели жилого помещения думали и думают, что в ЖЭКах, ДЕЗах, ТСЖ работали и работают неквалифицированные, нечистоплотные сотрудники. Надо лишь вспомнить вызов слесаря, когда забивается раковина. Приходит чуть трезвый, грязный дядечка с тросом для очистки канализации (тоже таким же грязным, как и его хозяин) и пытается что-то сделать. Знакомая ситуация, не правда ли?!

А выключение воды, газа и света, без предварительного предупреждения и, в последствии, без перерасчета?!

А ведь собственники и наниматели платят деньги за то, чтобы им оказывали надлежащего качества услуги, а также за должное и своевременное информирование.

Как же им не думать негативно о поставщиках ресурсов?! Ресурсы поставляются периодически… иногда выключается свет в связи с техническими неполадками; летом выключается горячая вода в связи с опрессовкой; иногда выключается газ в связи еще с чем-нибудь… а перерасчет не делается по той причине, что в диспетчерской не зафиксирован факт отключения того или иного ресурса. А эти ежегодные поднятия цен?! Тарифы растут, а объемы потребления ресурсов не увеличиваются.

А органы власти?! Они вообще не желают исправить ситуацию, они своим бездействием молча поощряют коммунальщиков.

Таково мнение собственников и нанимателей жилого помещения.

А вот мнение управляющих организаций (индивидуальных предпринимателей).

Население несвоевременно оплачивает коммунальные услуги, из-за этого постоянная нехватка денег – это основная проблема ЖКХ, которую должны решать органы власти.

Управляющие организации просто убеждены, что ресурсоснабженцы обязаны своим существованием только им, так как покрывают все своим потери за счет управляющих организаций, завышая тарифы и объемы.

Наконец, органы власти. Здесь все конкретно: народ неблагодарный, управляющие организации не совсем справляются с поставленными задачами, а поставщики ресурсов – «государство в государстве».

Итак, обоюдное недовольство субъектов ЖКХ, каждый имеют свою объективную позицию, видя только недостатки других.

Каковы же пути решения данной проблемы?

А вот они – конкуренция!

Конкуренция является механизмом, который решает многие экономические проблемы общества. В переводе с латинского она обозначает «сходиться», «сталкиваться». Это свободное соперничество.

Конкуренция создает у производителей стимулы к постоянному разнообразию предлагаемых товаров и услуг для завоевания рынка. Производители осуществляют постоянную борьбу за покупателя на рынке. Результатом такой борьбы является политика стимулирования сбыта, который всемерно изучает потребительский спрос и создает новые формы и методы реализации товара (услуг). Это, с одной стороны, увеличивает прибыли производителя, а с другой стороны, удовлетворяет все желания и потребности покупателя.

Таким образом, необходимо создание как можно больше частных управляющих организаций, которые и будут создавать конкуренцию в ЖКХ.

Надо заметить, что ст. 161 ЖК РФ, предоставив собственникам помещений выбрать один из способов управления многоквартирным домом, сделала первый шаг на пути создания конкурентной среды в ЖКХ.

Итак, подведем итог. Вот проблемы, сдерживающие развитие отрасли ЖКХ:

– неразгосударствленная система;

– сохранение нерыночных принципов функционирования. Административное управление;

– непрозрачность формирования тарифов;

– отсутствие информированности населения по процедурам затрат;

– низкая инвестиционная привлекательность;

– наличие большой задолженности;

– необязательность (в том числе бюджета) всех участников процесса по отношению друг к другу в оплате услуг;

– высокий процент изношенности коммунальной инфраструктуры и в целом основных фондов;

– самоуправление собственников жилья находится на начальной стадии формирования;

– малое количество ТСЖ, ЖСК и ЖК;

– инертность всех участников. Нет инициативы как со стороны собственников, так и со стороны местных властей;

– усложненный порядок формирования ТСЖ;

– у населения велики ожидания помощи от государства;

– огромная боязнь будущих затрат на капитальный ремонт;

– не проведены в полном объеме инвентаризация и регистрация имущества ЖКХ, что не дает возможность оценить состояние отрасли;

– высокие риски для инвесторов;

– отсутствие правоустанавливающих документов на объекты коммунальной инфраструктуры;

– порядок взыскания долгов крайне усложнен;

– тарифное регулирование с ограничителем и не носит долговременного характера;

– финансовые потоки на оплату субсидий и льгот осуществляются в натуральной форме.

Примерная структура управления ЖКХ

Структура взаимодействия участников ЖКХ

Глава 2. Правовое регулирование деятельности жилищно-коммунального хозяйства

Законодательное регулирование жилищных отношений в Российской Федерации в начале 21 века стало поворотным этапом в решении жилищно-коммунальных проблем.

Сфера ЖКХ регулируется следующими нормативными актами:

Гражданский кодекс РФ от 26 января 1996 года, часть вторая[1] § 6 главы 30 «Энергоснабжение» регламентирует отношения по снабжению потребителей электроэнергией, а также отношения по снабжению через присоединенную сеть тепловой энергией, газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и иными товарами. Общим признаком договоров снабжения является способ подачи товаров потребителю через присоединенную сеть. Вместе с тем ст. 548 ГК РФ устанавливает приоритет специальных нормативных актов перед ГК.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ[2]. Статья 6.5 устанавливает административную ответственность за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к питьевой воде.

Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ[3].

Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 года № 74-ФЗ[4]. Статья 43 регламентирует использование водных объектов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Закон РФ от 15 мая 1991 г. № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС»[5]. Статья 14 урегулировала меры социальной поддержки в сфере ЖКХ гражданам, получивших или перенесших лучевую болезнь, другие заболевания, и инвалидов вследствие чернобыльской катастрофы.

Федеральный закон от 12 января 1995 г. № 5-ФЗ «О ветеранах»[6]. Данный закон регламентирует социальную защиту ветеранов.

Федеральный закон от 9 января 1997 г. № 5-ФЗ «О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы»[7]. Статья 3 устанавливает льготы по предоставлению, строительству, оплате жилья и по оплате коммунально-бытовых услуг Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы.

Федеральный закон от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»[8]. Настоящий Федеральный закон направлен на обеспечение санитарно-эпидемиологического благополучия населения как одного из основных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду.

Федеральный закон от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации»[9]. Данный закон определяет правовые, экономические и организационные основы отношений в области газоснабжения в Российской Федерации и направлен на обеспечение удовлетворения потребностей государства в стратегическом виде энергетических ресурсов.

Федеральный закон от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи». Данный закон определяет порядок учета доходов и исчисления среднедушевого дохода для оказания государственной социальной помощи малоимущим семьям или малоимущим одиноко проживающим гражданам.

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»[10]. Данный закон устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Федеральный закон от 21 июля 2005 г. № 115-ФЗ «О концессионных соглашениях»[11]. Данный закон регулирует отношения, возникающие в связи с подготовкой, заключением, исполнением и прекращением концессионных соглашений с российскими и иностранными инвесторами. Пункт 11 ч. 1 ст. 4 устанавливает системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо– и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, объекты, предназначенные для благоустройства территорий объектами концессионных соглашений.

Правила пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 г. № 167. Настоящие Правила регулируют отношения между абонентами (заказчиками) и организациями водопроводно-канализационного хозяйства в сфере пользования централизованными системами водоснабжения и (или) канализации населенных пунктов.

Постановление Правительства РФ от 2 августа 2005 г. № 475 «О предоставлении членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг». Данное Постановление определяет порядок предоставления членам семей погибших (умерших) военнослужащих и сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти (далее – военнослужащие) компенсационных выплат в связи с расходами по оплате жилых помещений, коммунальных и других видов услуг, предусмотренных п. 4 ст. 24 Федерального закона «О статусе военнослужащих» и ст. 2 Федерального закона «О денежном довольствии сотрудников некоторых федеральных органов исполнительной власти, других выплатах этим сотрудникам и условиях перевода отдельных категорий сотрудников федеральных органов налоговой полиции и таможенных органов Российской Федерации на иные условия службы (работы)».

Постановление Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761 «О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг»[12]. Данное постановление утверждает Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, которые определяют основания, порядок предоставления данных субсидий.

Правила установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306[13]. Данные правила определяют порядок установления нормативов потребления коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) и требования к их формированию.

Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307[14]. Настоящие Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии, порядок перерасчета размера платы за отдельные виды коммунальных услуг в период временного отсутствия граждан в занимаемом жилом помещении и порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Постановление Правительства РФ от 13 июня 2006 г. № 373 «О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа»[15]. Данное Постановление устанавливает минимально допустимые нормы потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа в субъектах РФ.

Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»[16]. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливают основания и порядок изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

Методика распределения субвенций из Федерального фонда компенсаций между субъектами Российской Федерации на оплату жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, обеспечение социальной поддержки лиц, награжденных знаками «Почетный донор СССР» и «Почетный донор России», и обеспечение государственной регистрации актов гражданского состояния, утвержденная Постановление Правительства РФ от 21 августа 2006 г. № 513. Утвержденная Методика касается распределения субвенций из Фонда между субъектами РФ на оплату жилищно-коммунальных услуг отдельным категориям граждан, обеспечение социальной поддержки лиц, награжденных знаками «Почетный донор СССР» и «Почетный донор России», и обеспечение государственной регистрации актов гражданского состояния.

Постановление Правительства РФ от 5 декабря 2006 г. № 748 «Об утверждении типового концессионного соглашения в отношении систем коммунальной инфраструктуры и иных объектов коммунального хозяйства, в том числе объектов водо-, тепло-, газо– и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объектов, предназначенных для освещения территорий городских и сельских поселений, объектов, предназначенных для благоустройства территорий»[17].

Постановление Правительства РФ от 16 декабря 2006 г. № 772 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2007 год»[18]. Данное Постановление устанавливает размеры федеральных стандартов оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2007 г. в среднем по РФ и по субъектам РФ, используемые для определения размера межбюджетных трансфертов, выделяемых из федерального бюджета бюджетам субъектов РФ, в том числе для оказания финансовой помощи по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Правил предоставления субсидий из Федерального фонда софинансирования социальных расходов на частичное возмещение расходов бюджетов субъектов Российской Федерации по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 3 марта 2007 г. № 137[19]. Данные правила регулируют порядок предоставления субсидий из Федерального фонда софинансирования социальных расходов на частичное возмещение расходов бюджетов субъектов РФ по предоставлению гражданам субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, а также правила расчета данных субсидий.

Постановление Госгортехнадзора РФ от 16 мая 2003 г. № 31 «Об утверждении Правил устройства и безопасной эксплуатации лифтов». Данные правила устанавливают требования к устройству, эксплуатации лифтов и диспетчерскому контролю за их работой.

Методика расчета норм потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа, утвержденная Приказом Министерства регионального развития РФ от 13 июля 2006 г. № 83[20]. Данная методика предназначена для расчета норм потребления природного газа населением при отсутствии приборов учета газа, а также в случае их неисправности или истечения межповерочного периода.

Письмо Министерства регионального развития РФ от 12 октября 2006 г. № 9555-РМ107 «Об особенностях установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги в связи с принятием Постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491». В данном письме даны разъяснения по поводу применения Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Глава 3. Как стать собственником жилья?

Собственность как экономическая категория – это отношение между людьми, их коллективными образованиями по поводу принадлежащего им имущества. В силу этих отношений, основанных на различии «своего» и «чужого», одни лица обладают имуществом и охраняют его, а другие должны уважать чужую собственность, не причинять вред собственнику.

Среди всех объектов права собственности значимое место занимает недвижимое имущество. Именно право собственности на недвижимость служит гарантией реализации одного из основных конституционных прав граждан и организаций – права частной собственности.

Статья 218 ГК РФ определяет способы приобретения права собственности, в частности, права собственности жилого помещения.

Первоначальный способ приобретения права собственности, то есть право не зависящее от прав предыдущего собственника:

– создание новой вещи. К такому виду приобретения права можно отнести строительство жилого дома или жилого помещения. Момент приобретения права на такой объект собственности возникает с момента государственной регистрации.

– право на бесхозяйное имущество, в том числе и на имущество, от которого собственник отказался. Бесхозяйное имущество должно быть поставлено на государственный учет по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого находится данное имущество. Если по истечении одного года владелец имущества не заявит о своих правах на данную вещь, то комитет по имуществу может потребовать в судебном порядке признать данное имущество муниципальной собственностью. Но суд может и не удовлетворить данное требование по причине наличия фактических владельцев, использующих данное имущество по назначению. В этом случае, имущество переходит в собственность фактическим владельцам в силу приобретательной давности (ч. 3 ст. 225 ГК РФ).

При производных способах приобретения права собственности учитывается воля прежнего собственника. Здесь речь идет о договорах: купли-продажи, мены, дарения, а также о наследовании имущества граждан и приватизации государственного и муниципального имущества.

Купля-продажа.

Договор купли-продажи недвижимости выделен в особую группу договоров купли-продажи ввиду специфики его объекта – недвижимого имущества.

Понятие договора продажи недвижимости базируется на общем определении договора купли-продажи, данном в ст. 454 ГК РФ, с учетом специальных норм о продаже недвижимости.

Основными признаками недвижимости являются: во-первых, прочная связь с землей; во-вторых, невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

По договору купли-продажи (продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество, предусмотренное ч. 1 ст. 130 ГК РФ, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. При этом предмет договора продажи недвижимости включает в себя два рода объектов: во-первых, продаваемое недвижимое имущество; во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и оплате продаваемого недвижимого имущества[21].

Учитывая свойства недвижимых вещей и их повышенную ценность, законодатель предъявляет особые требования к степени детализации предмета договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). При отсутствии в договоре требуемой законом детализации предмета договора условие о предмете считается несогласованным, а договор – незаключенным.

Мена.

Недвижимость выступает одним из наиболее распространенных объектов договора мены, так как предназначена для длительного использования.

Договором мены называется договор, по которому стороны взаимно обязуются передать друг другу имущество в собственность (ч. 1 ст. 567 ГК РФ).

К форме договора мены недвижимого имущества применяются те же требования, что и к форме договора продажи недвижимости. Договор мены недвижимого имущества должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нотариальное удостоверение такого договора не обязательно.

Дарение.

Договор дарения – гражданско-правовой договор, в соответствии с которым одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (ст. 572 ГК РФ). При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением.

Договор дарения недвижимого имущества должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Наследование.

В соответствии со ст. 1110 ГК РФ при наследовании недвижимое имущество умершего переходит к другим лицам как единое целое и в одно время.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина. Объявление судом гражданина умершим влечет те же правовые последствия, что и смерть.

Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. Если оно неизвестно или находится за пределами РФ, местом открытия наследства в РФ признается место нахождения наследственного имущества.

Наследниками могут быть граждане, находящиеся в живых в день открытия наследства, а также зачатые при жизни наследодателя и родившиеся живыми после открытия наследства.

Наследование может осуществляться по завещанию и по закону.

Распорядиться имуществом на случай смерти можно то лько путем совершения завещания.

Совершение завещания возможно только лицами, обладающими дееспособностью в полном объеме. К таковым относятся граждане, достигшие 18 лет, а также 16-летние граждане, вступившие в брак (п. 2 ст. 21 ГК РФ) либо эмансипированные в установленном порядке. Согласно ст. 27 ГК РФ несовершеннолетний, достигший 16 лет, может быть объявлен полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью. Объявление несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипация) в этом случае производится по решению органов опеки и попечительства с согласия обоих родителей или иных законных представителей, а при отсутствии такого согласия – по решению суда. При наличии решения названных органов об эмансипации несовершеннолетнего гражданина он может совершить завещание.

Завещание – сделка, непосредственно связанная с личностью завещателя. Данное правило установлено п. 3, 4 ст. 1118 ГК РФ. Данная норма запрещает совершение завещания через представителя.

В завещании могут содержаться распоряжения только одного гражданина. Совершение завещания двумя и более гражданами не допускается.

Завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства.

Приватизация.

Приватизация является основанием приобретения права собственности на жилое помещение, которое уже находилось в пользовании у лиц, участвующих в приватизации, т. е. приватизация не является одним из способов жилищного обеспечения граждан.

Основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда являются:

– добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;

– бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений;

– гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность, на условиях, предусмотренных Законом РФ от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 217, 235 ГК РФ, иными актами субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Глава 4. Как правильно управлять своей собственностью?

Субъективное право каждого собственника составляют три правомочия: владение, пользование и распоряжение.

Право владения – это охраняемая законом возможность фактического обладания вещью. В этом праве находит выражение состояние присвоенности, принадлежности вещи определенному лицу.

Право пользования – охраняемая законом возможность извлекать из вещи ее полезные свойства, получать от нее плоды и доходы.

Право распоряжения – охраняемая законом возможность определять юридическую судьбу вещи: передавать ее другим лицам в собственность, а также в производное владение и пользование, а иногда – и в распоряжение.

Ныне действующее законодательство ограничивается перечислением принадлежащих собственнику правомочий, не определяя ни одно из них.

Собственник принадлежащие ему правомочия осуществляет по своему усмотрению. Применительно к праву собственности, осуществление права по своему усмотрению, в том числе и распоряжение им, означает, что воля собственника опирается непосредственно на закон и существует независимо от воли других лиц в отношении той же вещи. Воля же других лиц не только опирается на закон, но и зависит от воли собственника, обусловлена ею.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ч. 2 ст. 209 ГК РФ).

Жилые помещения имеют строго целевое назначение. Жилые помещения предназначены исключительно для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих вещей (ст. 30 ЖК РФ, ст. 288 ГК РФ). Гражданин – собственник жилого помещения вправе использовать их для личного проживания и проживания членов его семьи, а также отчуждать эти вещи и сдавать их во временное пользование другим лицам лишь для аналогичных целей.

Собственникам жилых помещений в многоквартирном доме также на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного собственника жилого помещения в данном доме.

Состав данного имущества в соответствии с п. 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ и Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75.

В состав общего имущества включаются:

– помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

– крыши;

– ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

– ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

– механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

– земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

– иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;

– внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;

– внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;

– внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества (услуги, работы) с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Статья 161 ЖК РФ обязывает собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания жилищных услуг с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Договоры на оказание коммунальных услуг заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Товарищество собственников жилья предусматривает создание юридического лица, которое не является коммерческой организацией, и соответственно отношения с поставщиками коммунальных и жилищных услуг строятся на основе договоров между юридическими лицами, в которых ТСЖ выступает от имени всех собственников жилья и осуществляет свои полномочия через избранное правление. ТСЖ осуществляет начисление коммунальных платежей и платежей за жилищные услуги, сбор денег и расчеты с поставщиками услуг.

Управляющая компания предусматривает создание в первую очередь частной коммерческой организации, которая осуществляет свои полномочия на основании договора управления многоквартирным домом.

Уже на стадии выбора способа управления многоквартирным домом проживающий в жилом доме (кроме жильцов ЖСК, ТСЖ) является потребителем, а значит, имеет права, предоставленные законом. Прежде всего – это право на информацию. Следует помнить, что вся информация должна предоставляться незамедлительно, в доступной и наглядной форме. Информация должна быть достоверной и носить исчерпывающий характер (ст. 8, 10 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»[22].

Глава 5. Что такое ТСЖ?

ТСЖ – не управляющая компания, а представитель собственников в первую очередь.

Статья 30 Конституции РФ закрепляет право граждан на объединение, каковым и является товарищество собственников жилья.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме.

Целями его создания являются:

– совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме и обеспечение эксплуатации этого комплекса;

– владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2001 года № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»[23]. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Правовой статус ТСЖ определяется его уставом. Устав товарищества принимается на общем собрании собственников большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ могут создаваться на базе нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Членство в товариществе возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Такое заявление направляется общему собранию ТСЖ, которое обязано заявителя включить в члены товарищества.

Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Отказ части собственников от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением товарищества в целях его содержания и эксплуатации, но только в том случае, если заключен договор с ТСЖ (ч. 6 ст. 155 ЖК РФ). Таким образом, бремя несения расходов по содержанию общего имущества ложится не только на членов товарищества, но и на всех собственников многоквартирного дома.

Глава 6. Что такое управляющие компании?

Наряду с ТСЖ свое место на рынке коммунальных услуг заняли коммерческие организации, называемые управляющими компаниями.

В настоящее время законодательно деятельность управляющих компаний никак не регулируется, а значит и не подлежит должному контролю. Для этого на федеральном уровне необходимо принять закон, который бы регламентировал деятельность управляющих компаний и, прежде всего, обязал бы их страховать условия предоставления и виды оказываемых коммунальных услуг.

Жильцы должны были определиться со своим выбором до 1 января 2007 года, именно тогда истекает срок установленный ст. 18 ФЗ РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»[24]. По истечении этого срока, если собственники помещений в многоквартирном доме не выполнили предусмотренную ст. 161 ЖК РФ обязанность по выбору способ управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления в соответствии с положениями ч. 4 статьи 161 ЖК РФ до 01 мая 2008 года обязан провести открытый конкурс по выбору управляющей организации.

Согласно п. 3 Правил проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75 конкурс проводится, если:

– собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом, в том числе в следующих случаях:

– собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

– по истечении 2 месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом повторное общее собрание не проводилось или решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято;

– принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в том числе в следующих случаях:

– большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные ст. 164 ЖК РФ;

– собственники помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;

– не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные ст. 162 ЖК РФ.

Как уже было сказано выше в соответствии со ст.161 ЖК РФ, в целях управления общим имуществом в многоквартирном доме собственники помещений вправе выбрать управляющую компанию, которую наделят полномочиями по управлению многоквартирным домом. Из смысла ст. 135 и 137 ЖК РФ, применяемых по аналогии к управляющей компании, следует, что управление общим имуществом в интересах собственников есть ничто иное, как владение, пользование и, в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом от имени управляющей компании, но в интересах собственников (п. 1 ст.135 ЖК РФ).

Таким образом, выбирая управляющую компанию, собственники помещений в многоквартирном доме наделяют её принадлежащими им правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения принадлежащего им на праве собственности общего имущества.

Наделение правами владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом происходит в силу заключения договора управления многоквартирным домом.

Из вышеизложенного следует, что управляющей компании, при наличии оснований, предусмотренных ст.162 ЖК РФ, принадлежит право владения пользования и распоряжения общим имуществом, к которому относятся и крыши и подвалы и стены и земля. Следует заметить, что при определении объектов, находящихся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, не применимы положения ст. 131 ГК РФ, которой установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Управляющая организация (многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией) в течение обусловленного срока обязуется оказывать услуги или выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, предоставлять коммунальные услуги (например, по водо-, газо– и теплоснабжению и т. д.). Кроме того, управляющая организация вправе осуществлять и любую иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом за плату и извлекать прибыль.

Глава 7. Каковы договорные отношения между потребителем и исполнителем жилищно-коммунальных услуг?

В основе отношений между потребителем и исполнителем жилищно-коммунальных услуг должен лежать договор (ст. 420 ГК РФ, п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утв. Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307).

С учетом соответствующих положений п. 1 ст. 161, п. 2 ст. 420, ст. 674 ГК РФ договор найма (в государственном и муниципальном жилищном фонде – социального найма), а для собственников соответствующего жилого помещения в многоквартирном доме – договор обслуживания (технического обслуживания и предоставления коммунальных услуг) должен заключаться в простой письменной форме.

В отношениях потребителя с ресурсоснабжающей организацией договор считается заключенным с момента первого фактического подключения потребителя в установленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК РФ).

Коммунальные услуги предоставляются потребителю на основании договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг и заключаемого исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ.

При отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, указанные собственники заключают договор о приобретении холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме либо собственниками жилых домов, или указанными собственниками самостоятельно, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное.

А могут ли собственники жилых помещений в многоквартирном доме, не являющиеся членами товарищества собственников жилья или жилищного кооператива самостоятельно заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, с соответствующими ресурсоснабжающими организациями?

Частью 6 ст. 155 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Следовательно, ЖК РФ прямо регулирует порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья.

Заключение собственником жилого помещения договора, содержащего условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями допускается, как это было сказано выше, только в случае, если собственники жилых помещений в многоквартирном доме осуществляют непосредственное управление таким домом (п. 8 ст. 155 ЖК РФ).

Из изложенных выше норм следует, что собственник жилого помещения, который не является членом товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, не вправе заключать договоры, содержащие условия предоставления коммунальных услуг, непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, а должен вносить плату за коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным между ним и товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, устанавливающими порядок внесения обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой коммунальных услуг.

Таким образом, следует, что все собственники жилых помещений, которые не являются членами товарищества собственников жилья или жилищного кооператива, созданных в многоквартирном доме, должны заключить договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с ТСЖ и ЖК.

При оценке условий договора необходимо руководствоваться ст. 422 ГК РФ и ст. 16 Закона о защите прав потребителей, согласно которой условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В этой связи при выявлении подобных условий (которые могут определять состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена ч. 2 ст. 14.8 КоАП РФ) следует исходить из того, что согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Кроме того, исполнитель не вправе обусловливать приобретение одних работ (услуг) обязательным приобретением иных и без согласия потребителя выполнять дополнительные работы (услуги) за плату (п. 2, 3 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

То обстоятельство, что в большинстве случаев отношения потребителей жилищно-коммунальных услуг с соответствующими исполнителями не оформлены надлежащим образом, не должно служить основанием для признания отсутствия между ними договора как такового, поскольку между названными сторонами в любом случае существуют договорные отношения, основанные среди прочего на фактической поставке гражданам соответствующих энергоресурсов, вне зависимости от наличия или отсутствия заключенного в установленном порядке (с соблюдением простой письменной формы) договора найма (социального найма) жилого помещения или договора на его обслуживание.

Глава 8. Что представляют собой жилищно-коммунальные услуги и кто их должен предоставлять?

Жилищно-коммунальные услуги – услуги, предоставляемые гражданам, проживающим в жилых помещениях, необходимые для обеспечения комфортных условий проживания в зависимости от степени благоустройства жилого дома.

Данные услуги предоставляются организациями ЖКХ: управляющей организацией, ресурсоснабжающими организациями, а также подрядными организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющие ремонт и обслуживание жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры по договорам с управляющими организациями и ТСЖ.

Коммунальные услуги:

1. Централизованное теплоснабжение жилого здания – температура воздуха в жилых помещениях при условии выполнения мероприятий по утеплению помещений должна соответствовать действующим нормам и правилам.

2. Холодное водоснабжение – соблюдение гигиенических требований по свойствам и составу подаваемой воды, а также расчетного расхода воды в точке разбора.

3. Горячее водоснабжение – соблюдение гигиенических требований по составу, свойствам и температуре нагрева подаваемой воды, а также расчетного расхода воды в точке разбора.

4. Канализация – обеспечение отведения сточных вод.

5. Электроснабжение – соблюдение параметров электрической энергии действующему стандарту.

Жилищные услуги:

1. Предоставление собственником жилья или управомоченным им лицом жилых помещений гражданам по договору социального или коммерческого найма, аренды.

2. Обеспечение собственником жилья или управомоченным им лицом надлежащего содержания мест общего пользования жилого дома в порядке, определяемом действующим законодательством.

К местам общего пользования в жилых зданиях относятся следующие элементы и конструкции зданий:

– непосредственно места общего пользования, к которым относятся: межэтажные лестничные клетки, лестницы, крыши, технические этажи, технические подвалы, коридоры, мусоросборочные камеры, несущие конструкции и наружные части фасадов зданий, балконов, козырьков лоджий, эркеров;

– инженерное оборудование здания, предназначенное для обслуживания более одной квартиры, включающее: лифты, мусоропроводы, водоотводящие устройства, системы водоснабжения (включая горячее), теплоснабжения, электроснабжения, канализации, вентиляции, а также оборудование общего пользования: сантехническое, светильники, инженерные соединения, выключатели. К этому же виду оборудования относится расположенное внутри квартир оборудование, работа или состояние которого оказывает влияние на работу или состояние всего инженерного оборудования дома: стояки и радиаторы отопления, полотенцесушители, стояки водоснабжения, канализации; придомовые территории.

Содержание и текущий ремонт мест общего пользования включают выполнение работ по:

– техническому обслуживанию;

– профилактическому и непредвиденному текущему ремонту.

При выполнении текущего ремонта мест общего пользования смена изношенных конструкций, деталей и узлов в процентах от общего объема их в жилом здании не должна превышать:

– для кровельных покрытий – 50 %;

– для остальных конструкций, отделочных покрытий и инженерного оборудования – 15 %.

При превышении указанных объемов производятся работы по капитальному ремонту.

При текущем ремонте допускается при наличии финансовых возможностей выполнять работы по капитальному ремонту элементов здания, если их производство не может быть отложено до очередного капитального ремонта.

В случае аварий инженерных систем и конструкций устранение их должно быть произведено в счет текущего ремонта (при отсутствии данного объекта в утвержденном в установленном порядке плане капитального ремонта на текущий год).

Непредвиденный текущий ремонт – устранение неисправностей (нарушений требований по содержанию жилищного фонда и закрепленных территорий), которые влияют на безопасность проживания жителей и при дальнейшей эксплуатации создают угрозу здоровью и жизни граждан или могут причинить ущерб их имуществу или имуществу здания. В этом случае должны незамедлительно производиться аварийно-восстановительные работы. Срок устранения таких нарушений – не более 7 суток с даты получения информации о неисправности.

К непредвиденному текущему ремонту также относятся неисправности (нарушения), снижающие эксплуатационные показатели здания и удобство проживания жителей, но не создающие при дальнейшей эксплуатации угрозу здоровью и жизни граждан, не причиняющие ущерба их имуществу или имуществу здания. Такие нарушения устраняются в срок, установленный управляющей организацией, осуществляющей функции контроля за деятельностью обслуживающих организаций.

Правилами технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года № 170 установлены предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового (непредвиденного) текущего ремонта отдельных частей жилых домов и их оборудования:

Сроки устранения отдельных неисправностей указаны с момента их обнаружения или заявки жильцов.

При предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:

– бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;

– бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков;

– бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

При предоставлении коммунальных услуг перерывы для проведения ремонтных и профилактических работ, а также работ по подключению новых потребителей допускаются после предварительного уведомления (в письменной форме) потребителя в установленном Правилами о порядке предоставления коммунальных услуг гражданам порядке. Продолжительность указанных перерывов устанавливается в соответствии с п. 60–63 Правил о порядке предоставления коммунальных услуг гражданам и Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Допускаются также перерывы в связи со стихийными бедствиями и чрезвычайными ситуациями.

Условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода, а также дата начала и (или) окончания отопительного периода устанавливаются собственниками помещений в многоквартирном доме или собственниками жилых домов самостоятельно при наличии в таких домах автономной системы отопления и согласуются с исполнителем.

Если собственники помещений в многоквартирном доме или собственники жилых домов не установили условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода или дату начала и (или) окончания отопительного периода, а также если тепловая энергия для нужд отопления помещений подается по сети централизованного теплоснабжения, то исполнитель начинает и заканчивает отопительный период в сроки, установленные уполномоченным органом. При этом начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 °C, а конец отопительного периода – при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8 °C в течение 5 суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода.

Обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме, собственников жилых домов, а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором.

Итак, вот перечень работ, выполняемых управляющей организацией (подрядными организациями или индивидуальными предприниматели) осуществляющей ремонт и обслуживание жилищного фонда, объектов инженерной инфраструктуры без оплаты гражданами, т. е. без оплаты наличными денежными средствами (за дынные услуги оплата производится в графе «Содержание жилья» платежной ведомости), при знании которых можно отстаивать свои права.

Электрооборудование: устранение неисправности электротехнических устройств (смена прогоревших электроламп, смена и ремонт штепсельных розеток, выключателей, автоматов, рубильников, устройств защитного отключения (УЗО), мелкий ремонт электропроводки в местах общего пользования жилого дома). Устранение неисправностей электросетей и оборудования неаварийного характера (не по вине проживающих) в местах общего пользования жилого дома.

Вентиляция. Дымоход: замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции. Прочистка дымовентиляционных каналов. Устранение неплотностей в дымоходах.

Кровля: немедленное устранение протечки кровли и её ремонт. Устранение неисправностей в системе водоотвода с крыш. Очистка кровли от мусора и снега.

Фасад и фундамент: герметизация стыков, устранение повреждения фасадных стен, окраска фасада. Устранение деформаций фундамента, усиление и восстановление повреждённых участков фундаментов и вентиляции подвала. Общестроительные работы в объёмах, необходимых (в жилых помещениях – не по вине проживающих) для поддержания эксплуатационных качеств строительных конструкций: (ликвидация последствий протечек, мелкий ремонт полов, ремонт отслоившейся штукатурки потолка и верхней части стен, угрожающих обрушением). Проверка и принятие мер для укрепления связи отдельных кирпичей с кладкой наружных стен, элементов облицовки стен, лепных изделий и другого, выступающих конструкций, расположенных на высоте более 1,5 метра, угрожающих безопасности людей. Устранение причин протечки (промерзания) стыков панелей и блоков.

Подъезд: укрепление или замена повреждённых ступеней и ограждений лестницы. Восстановление отделки стен, потолков. Ежедневное подметание, раз в две недели – мытьё лестничной клетки. Восстановление работоспособности лифтов. Устранение засоров и неисправностей мусоропроводов. Восстановление обшивок канализационных пластмассовых стояков на лестничных клетках.

Уборка придомовой территории: ежедневная уборка придомовой территории и тротуаров от мусора, снега и наледи. Посыпка тротуаров песком. Озеленение территории, уход за зелёными насаждениями.

Сантехника: устранение неисправностей в системах водоснабжения и канализации (смена прокладок в водопроводных кранах, устранение засоров, произошедших не по вине проживающих, регулировка смывных бачков с устранением течи, очистка бачков от известковых отложений). Устранение течи или смена гибкой подводки присоединения сантехприборов, смена выпусков, переливов, сифонов, участков трубопровода к сантехприборам, замена резиновых манжет унитаза, подчеканка раствором. Укрепление расшатанного унитаза, умывальника, раковины, мойки.

Отопление и горячая вода: наладка и регулировка систем горячего водоснабжения и отопления с ликвидацией непрогревов, воздушных пробок, промывкой трубопроводов и отопительных приборов, заменой при течи отопительных приборов и полотенцесушителей (стандартных), запорной и регулирующей арматуры (вентилей, трёхходовых кранов, кранов двойной регулировки, воздушных кранов). Температура воды в кранах должна быть не менее 60 градусов в открытых системах горячего водоснабжения и не менее 50 градусов – в закрытых. Температура воздуха в квартирах не должна опускаться ниже 18 градусов (ниже 20 градусов в боковых квартирах).

Трубопроводы: содержание, ремонт и замена повреждённых трубопроводов системы водоснабжения, канализации и отопления, обеспечивающие их удовлетворительное функционирование. Промывка систем, устранение засоров, восстановление теплоизоляции труб, устранение протечек в срок, не превышающий рабочей смены. Смена прокладок, набивка сальников и водозапорной арматуры с устранением утечки, уплотнение сгонов, прочистка кранов. Прочистка и промывка внутренней канализации.

Окна и двери: замена разбитых стёкол и балконных дверей, сорванных створок оконных переплётов, форточек, дверных полотен, витражных и витринных заполнений в подъездах, стеклоблоков во вспомогательных помещениях. Восстановление дверей в подъезды, подвалы, на чердаки и другие места общего пользования. Установка замков на двери общего пользования. Один раз в год – мытьё окон.

Противопожарная система: восстановление функционирования: диспетчерских систем, систем противопожарной защиты и противопожарных водопроводов. Проверка состояния огнезащитных покрытий сгораемых конструкций чердаков и их обработка.

Исполнитель имеет как обязательства предоставлять коммунальные услуги, так имеет и право на приостановление и ограничение предоставления коммунальных услуг. И вот по каким причинам:

1) без предварительного уведомления в случае:

– возникновения или угрозы возникновения аварийных ситуаций на оборудовании или сетях, по которым осуществляются водо-, тепло-, электро– и газоснабжение, а также водоотведение;

– возникновения стихийных бедствий и чрезвычайных ситуаций, а также при необходимости их локализации и устранения.

2) с письменным уведомлением за один месяц в случае:

– неполной оплаты потребителем коммунальных услуг (под неполной оплатой коммунальных услуг понимается наличие у потребителя задолженности по оплате одной или нескольких коммунальных услуг, превышающей 6 ежемесячных размеров платы, определенных исходя из соответствующих нормативов потребления коммунальных услуг и тарифов, действующих на день ограничения предоставления коммунальных услуг, при условии отсутствия соглашения о погашении задолженности, заключенного потребителем с исполнителем, и (или) при невыполнении условий такого соглашения);

– проведения планово-предупредительного ремонта и работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

– выявления факта самовольного подключения потребителем к внутридомовым инженерным системам;

– получения соответствующего предписания уполномоченных государственных или муниципальных органов;

– использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения;

– неудовлетворительного состояния внутридомовых инженерных систем, за техническое состояние которых отвечает потребитель, угрожающего аварией или создающего угрозу жизни и безопасности граждан, удостоверенного подразделением государственной жилищной инспекции субъекта РФ или иным органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль и надзор за соответствием внутридомовых инженерных систем, а также внутриквартирного оборудования установленным требованиям.

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) может осуществляться до ликвидации задолженности или устранения выявленных нарушений. Предоставление коммунальных услуг возобновляется в течение 2 календарных дней с момента устранения причин.

При ограничении предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) исполнитель вправе временно уменьшить объемы (количество) подачи потребителю отдельных коммунальных ресурсов и (или) ввести режимное предоставление коммунальных услуг.

Приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг (либо подачи коммунальных ресурсов) потребителям, полностью выполняющим обязательства, установленные законодательством РФ и договором, не допускается.

Действия по приостановлению или ограничению предоставления коммунальных услуг (либо подаче коммунальных ресурсов) не должны приводить к повреждению общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, нарушению прав и интересов граждан, пользующихся другими помещениями в этом многоквартирном доме, а также к нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан.

А теперь цена вопроса.

Глава 9. Каковы виды, условия, расчет и порядок оплаты жилищно-коммунальных услуг?

Оплата жилья и жилищно-коммунальных услуг, а также последствия неосуществления указанной оплаты и неисполнения или ненадлежащего исполнения установленных нормативными правовыми актами правил содержания, ремонта жилья и оказания коммунальных услуг в жилых помещениях в зависимости от оснований пользования этими помещениями регулируются соответственно гражданским законодательством, жилищным законодательством РФ и жилищным законодательством субъектов РФ (исходя из положений п.1 ст. 3 ГК РФ), т. е. посредством соответствующего законотворчества органов, представляющих и осуществляющих в РФ (согласно ст. 11 Конституции РФ) государственную власть.

Согласно п. 1 ст. 153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Правовые основы платности жилищно-коммунальных услуг определены в Федеральном законе от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Данная обязанность возникает:

– на основании договора социального найма с момента заключения такого договора;

– на основании договора найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

– при предоставлении жилого помещения жилищным кооперативом;

– при приобретении права собственности на данное жилое помещение с момента государственной регистрации у лица такого права.

Структура платы за жилое помещение напрямую зависит от группы плательщиков.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

1) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

2) плату за коммунальные услуги.

Собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представляемых исполнителем не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, если договором управления многоквартирным домом не установлен иной срок представления платежных документов.

В платежном документе указываются:

– почтовый адрес помещения, сведения о собственнике (собственниках) помещения (с указанием фамилий, имен и отчеств граждан), а для жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов – сведения о нанимателе жилого помещения (с указанием фамилии, имени и отчества нанимателя);

– наименование исполнителя (с указанием наименования юридического лица или фамилии, имени и отчества индивидуального предпринимателя), номер его банковского счета и банковские реквизиты, адрес (место нахождения), номера контактных телефонов, номера факсов и (при наличии) адреса электронной почты, адрес сайта в информационно-телекоммуникационной сети общего пользования;

– указание на оплачиваемый месяц, наименование оплачиваемых коммунальных услуг, значения тарифов (цен) на коммунальные услуги, социальной нормы потребления, если такая норма установлена, единицы измерения объемов (количества) коммунальных услуг или отведенных сточных вод;

– объем (количество) потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведенных сточных вод, который:

1) при расчетах с использованием показаний индивидуальных приборов учета – указывается потребителем самостоятельно в специальных графах платежного документа (за исключением тепловой энергии на отопление);

2) при расчетах с использованием показаний коллективных (общедомовых) приборов учета – указывается исполнителем исходя из объемов (количества) потребления соответствующих коммунальных ресурсов (за исключением тепловой энергии на отопление) и объемов отведенных сточных вод, рассчитанных в соответствии с настоящим разделом;

3) при расчетах за отопление с использованием показаний коллективных (общедомовых) и (или) индивидуальных приборов учета – указывается исполнителем;

4) при отсутствии коллективных (общедомовых) и (или) индивидуальных приборов учета – указывается исполнителем исходя из норматива потребления коммунальных услуг, общей площади помещения (для отопления) или числа граждан, зарегистрированных в жилом помещении (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения);

– сведения об изменениях размера платы за коммунальные услуги с указанием оснований, в том числе в связи:

1) с проживанием временных жильцов;

2) со снижением качества коммунальных услуг;

3) с уплатой исполнителем потребителю неустоек (штрафов, пеней), установленных федеральными законами и договором.

– сведения о размере задолженности перед исполнителем за предыдущие периоды;

– сведения о предоставлении субсидий и льгот на оплату коммунальных услуг в виде скидок (до перехода к предоставлению субсидий и компенсаций или иных мер социальной поддержки граждан в денежной форме);

– другие сведения, предусмотренные законодательством РФ и договором.

Размер неустоек (штрафов, пеней) за нарушение потребителем условий договора, рассчитанных в соответствии с федеральными законами и договором, указывается исполнителем в отдельном документе, направляемом потребителю в течение 5 рабочих дней.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом независимо от организационно-правовой формы или индивидуальным предпринимателем (управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее – иной специализированный потребительский кооператив), вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации.

Собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Собственники жилых домов оплачивают услуги и работы по их содержанию и ремонту, а также вносят плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом п. 54–59 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

При временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд осуществляется перерасчет платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение.

Перерасчет размера платы за вышеназванные коммунальные услуги осуществляется при отсутствии в жилом помещении индивидуальных приборов учета по соответствующим видам коммунальных услуг.

Перерасчет размера платы за коммунальные услуги осуществляется исполнителем в течение 5 рабочих дней на основании письменного заявления потребителя, поданного в течение месяца после окончания периода временного отсутствия потребителя. Результаты перерасчета размера платы отражаются в платежном документе. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц по месту постоянного жительства.

Документом, подтверждающим временное отсутствие потребителя, могут являться:

а) копия командировочного удостоверения или справка о командировке, заверенные по месту работы;

б) справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении;

в) проездные билеты, оформленные на имя потребителя (в случае если имя потребителя указывается в данных документах в соответствии с правилами их оформления), или их копии;

г) счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания или их копии;

д) справка органа внутренних дел о временной регистрации потребителя по месту его временного пребывания;

е) справка организации, осуществляющей охрану жилого помещения, в котором потребитель временно отсутствовал;

ж) иные документы, подтверждающие временное отсутствие потребителя.

Исполнитель вправе снимать копии предъявляемых потребителем документов и проверять их подлинность, полноту и достоверность содержащихся в них сведений, в том числе путем направления официальных запросов в выдавшие их органы и организации.

Перерасчет размера платы за коммунальные услуги производится пропорционально количеству дней временного отсутствия потребителя, которое определяется исходя из количества полных календарных дней его отсутствия, не включая день выбытия с места его постоянного жительства и день прибытия на это место.

Перерасчет размера платы за водоотведение осуществляется в случае перерасчета размера платы за холодное водоснабжение и (или) горячее водоснабжение.

Наймодатель, управляющая организация обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за тридцать дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение размера пеней не допускается.

Основные принципы и методы установления цен на услуги по содержанию и ремонту жилья, тарифов на коммунальные услуги, а также правила регулирования и применения этих цен и тарифов определены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 и ФЗ РФ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса».

Статья 156 ЖК РФ подробно регламентирует все аспекты размера платы за жилое помещение. Причем это делается с учетом категории пользователей жилых помещений.

Какова структура платежа за жилое помещение?

Одним из основных условий для определения платы за жилое помещение является то, что ее размер должен обеспечивать содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).

Установление требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме отнесено к компетенции органов государственной власти Российской Федерации в области жилищных отношений (ч. 2 ст. 12 ЖК РФ).

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ (ч. 3 ст. 39 ЖК РФ).

Понятие общего имущества в многоквартирном доме было дано ранее в параграфе 5.

Размер платы за жилое помещение для нанимателей жилых помещений по договору соцнайма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда ставится в зависимость от размера занимаемой общей площади жилого помещения и в зависимость от площади комнат в общежитиях.

Частью 5 ст. 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно п. 1 ст. 682 ГК РФ, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (имеется в виду договор коммерческого найма). В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

Размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание и ремонт жилого помещения для рассматриваемой категории плательщиков, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, устанавливаются органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) (п. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Надо заметить, что п. 2 ст. 61 ЖК РФ устанавливает право пользования нанимателей жилого помещения в многоквартирном доме общим имуществом наравне с лицами, имеющими долю в праве общей долевой собственности на данное имущество. Таким образом, наниматели жилого помещения в многоквартирном доме наравне с собственниками такого имущества несут бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества.

Порядок и правила исчисления размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме собственниками помещений регулируются Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства от 13 августа 2006 года № 491. Законодателем не предусмотрено никаких Правил регламентирующих порядок и правила исчисления размеров платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме нанимателями жилого помещения по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда. Надо предположить, что вышеназванные Правила могут распространяться и на данную категорию плательщиков.

Частью 4 ст. 156 ЖК РФ установлены три условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем):

1) качество жилого помещения,

2) благоустройство жилого помещения,

3) месторасположение жилого дома.

Законодатель прямо указывает на дифференцированность данного вида платежа в зависимости от вышеназванные условий.

Именно данная норма позволяет изменить ситуация, когда на ветхое и новое жилье устанавливался одинаковый размер оплаты за пользование жилым помещением.

Еще одно условие определения размера оплаты за пользование жилым помещением регламентирует п. 5 ст. 156 ЖК РФ – установление размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем) не должно приводить к возникновению у нанимателя жилого помещения права на субсидию на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации, устанавливающими порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда иным категориям граждан могут быть установлены другие условия определения размера платы за пользование жилым помещением (платы за наем).

Порядок определения размера платы за жилое помещение для граждан, проживающих в жилых помещениях домов системы социального обслуживания, в жилых помещениях фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также в общежитиях, если в одной комнате в общежитии проживают несколько граждан, устанавливается собственниками указанных жилых помещений (ч. 6 ст. 156 ЖК РФ).

Согласно ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Такой способ не применяется, когда способом управления многоквартирным домом было избрано непосредственное управление самими собственниками помещений (собственники самостоятельно решают вопросы технического обслуживания и эксплуатации своей собственности).

Размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ, ЖК или органами управления иного специализированного потребительского кооператива в соответствии с уставами.

Нормы п. 9 ст. 156 ЖК РФ прежде всего направлены на социальную защиту малоимущих граждан. В соответствии с данными нормами признанные, в порядке, установленном Федеральным законом от 5 апреля 2003 г. № 44-ФЗ «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи», малоимущими граждане и занимающие жилые помещения по договорам социального найма, освобождаются от внесения платы за пользование жилым помещением, оплата же содержания и ремонта жилого помещения, а также оплата коммунальных услуг не снимается.

Об изменении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность мы поговорим чуть позже.

Размер платы за коммунальные услуги, согласно ст. 157 ЖК РФ, определяется исходя из объемов потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утверждаемых органами местного самоуправления (в субъектах Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъекта Федерации), а услуг по электроснабжению и газоснабжению, утвержденных органами государственной власти субъектов РФ в порядке, установленном Правительством РФ.

Таким образом, выделяются два варианта определения размера платы за коммунальные услуги: на основании показаний приборов учета и на основании нормативов потребления коммунальных услуг.

При наличии в помещениях индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета и при отсутствии коллективных (общедомовых) приборов учета размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета.

При оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении определяется:

а) для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения по формуле:

P_ky2.i= (V_D – cумма V_nk.i) х T_kyx{n_i/n_D},

где:

V_D – объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), фактически потребленный за расчетный период, определенный по показанию коллективного (общедомового) прибора учета в многоквартирном доме или в жилом доме (куб. м, кВт. х час);

V_nki – объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа, электрической энергии), потребленный за расчетный период в i-том нежилом помещении (за исключением помещений общего пользования) (куб. м, кВт. х час), определенный в соответствии с п. 20 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам;

T_ky – тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством РФ (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и водоотведения – руб./куб. м; для электроснабжения – руб./кВт. х час);

n_i – количество граждан, проживающих (зарегистрированных) в i-том жилом помещении (квартире, коммунальной квартире, жилом доме) (чел.);

n_D – количество граждан, зарегистрированных по месту жительства и месту пребывания во всех жилых помещениях дома, не оборудованных индивидуальными приборами учета (чел.).

б) для отопления по формуле:

P _oi = S_i х V_t х T_T,

где:

S_i – общая площадь i-того помещения (квартиры) в многоквартирном доме или общая площадь жилого дома (кв. м);

V_t – среднемесячный объем потребления тепловой энергии на отопление за предыдущий год (Гкал/кв. м);

T_T – тариф на тепловую энергию, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (руб./Гкал).

При этом исполнитель производит 1 раз в год корректировку размера платы за отопление по формуле:

P_o2.i = P_k.np x {S_i/S_D}P_fn.i, (8)

где:

P_k.np– размер платы за тепловую энергию, определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме (руб.);

S_i– общая площадь i-того помещения (квартиры, нежилого помещения) в многоквартирном доме или общая площадь жилого дома (кв. м);

S_D– общая площадь всех помещений в многоквартирном доме или жилого дома (кв. м);

P_fn.i– общий размер платы за отопление в i-том жилом помещении многоквартирного дома за прошедший год (руб.).

Надо заметить, что величина, полученная в результате корректировки размера платы за коммунальные услуги и рассчитанная в соответствии с подп. «а» и «б» п. 19, подп. «г» п. 20, подп. «б» п. 21, п. 23 и 25 Правил о предоставлении коммунальных услуг гражданам, учитывается при начислении платы за коммунальные услуги, подлежащей внесению в следующем месяце, или компенсируется исполнителем потребителю не позднее 1 месяца после перерасчета.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут обязательства по оплате коммунальных услуг исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета. При оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и оборудовании отдельных помещений индивидуальными приборами учета размер платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом помещении, не оборудованном индивидуальными приборами учета, определяется в соответствии с п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам.

При оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и оборудовании частично или полностью индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета размер платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом помещении, оборудованном указанными приборами учета, определяется:

а) для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения по формуле:

P_ky3.i ={V_D/V_n.p + V_n.n} x V_i.px T_ky,

где:

V_D– объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), фактически потребленный за расчетный период, определенный по показанию коллективного (общедомового) прибора учета в многоквартирном доме или в жилом доме (куб. м, кВт. х час);

V_n.p– суммарный объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), потребленный за расчетный период в помещениях, оборудованных приборами учета (за исключением помещений общего пользования), измеренный индивидуальными приборами учета, а в коммунальных квартирах – общими (квартирными) приборами учета (куб. м, кВт. х час);

V_n.n – суммарный объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), потребленный за расчетный период в помещениях, не оборудованных приборами учета;

V_i.p – объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), потребленный за расчетный период в i-том помещении, оборудованном прибором учета (за исключением помещений общего пользования), измеренный индивидуальными приборами учета, а в коммунальных квартирах – общими (квартирными) приборами учета (куб. м, кВт. х час);

T_ky – тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и водоотведения – руб./куб. м; для электроснабжения – руб./ кВт. х час).

б) для отопления по той же формуле как и при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении.

По поводу приведенной в п. а) формулы имеется интересный судебный спор.

Двойрин Юрий Вениаминович обратился в Верховный Суд РФ о признании незаконным пункта 3 приложения № 2 к Правилам предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. № 307, в части определения размера платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, газоснабжение, электроснабжение в помещениях, оборудованных приборами учета, по формуле.

Как указывает заявитель, установленный в п. 3 приложения № 2 к Правилам порядок оплаты холодного и горячего водоснабжения для домов, оборудованных коллективными приборами учета, часть квартир в которых имеет индивидуальные приборы учета, а часть не имеет, является незаконным и нарушает его права потребителя. В помещениях, оборудованных приборами учета, граждане кроме фактического расхода, зафиксированного приборами учета, должны оплачивать и сверхнормативный расход воды потребителями, не имеющими приборов учета, и утечку воды в неисправной общей части системы водоснабжения дома, что ставит потребителей в заведомо неравные условия.

Представители ответчика (Правительства РФ) пояснили, что оспариваемые положения нормативного правового акта соответствуют требованиям Жилищного кодекса РФ, изданы в пределах компетенции Правительства РФ и не нарушают нрав граждан как потребителей коммунальных услуг.

Верховный Суд РФ, отказав в удовлетворении требований, пояснил, что при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и оборудовании частично или полностью индивидуальными и (или) общими (квартирными) приборами учета размер платы за коммунальные услуги, потребленные в жилом помещении, оборудованном указанными приборами учета, определяется: для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения и электроснабжения – по формуле (подп. 1 п. 3 приложения № 2 к Правилам).

P_ky3.i ={V_D/V_n.p + V_n.n} x V_i.px T_ky,

Данная формула учитывает объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), потребленный за расчетный период в конкретном помещении, оборудованном прибором учета (за исключением помещений общего пользования), измеренный индивидуальными приборами учета (показатель V_i.p), а также технически неизбежные, обоснованные потери холодной и горячей воды и затраты на содержание общего имущества в многоквартирном доме в виде коэффициента:

V_D/V_n.p + V_n.n,

где:

V_D – объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), фактически потребленный за расчетный период, определенный по показанию коллективного (общедомового) прибора учета в многоквартирном доме или в жилом доме (куб. м, кВт-час);

V_n.p – суммарный объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), потребленный за расчетный период в помещениях, оборудованных приборами учета (за исключением помещений общего пользования), измеренный индивидуальными приборами учета, а в «коммунальных» квартирах – общими (квартирными) приборами учета (куб. м, кВт-час);

V_n.n – суммарный объем (количество) коммунального ресурса (холодной воды, горячей воды, газа или электрической энергии), потребленный за расчетный период в помещениях, не оборудованных приборами учета, определенный исходя из нормативов потребления коммунальных услуг по формулам 1 и 3 (куб. м, кВт час).

Жилищный кодекс РФ в п. 1 ст. 157 устанавливает, что размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из объема потребляемых коммунальных услуг, определяемого по показаниям приборов учета, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг. Поскольку размер платы за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение по формуле (9) определяется исходя из показаний приборов учета, положения подп. 1 п. 3 приложения № 2 к Правилам соответствуют действующему жилищному законодательству.

Формула (9) учитывает также требования ст. 30, 39 ЖК РФ, предусматривающего несение собственником жилого помещения бремени содержания общего имущества.

При определении нормативов потребления коммунальных услуг в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 306 «Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг» учитываются нормативные технологические потери коммунальных услуг и коммунальные услуги, предназначенные для содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Статья 37 Закона РФ «О защите прав потребителей» обязывает потребителя оплатить оказанные ему услуги в порядке и в сроки, которые установлены договором с исполнителем.

Оспариваемые положения нормативного правового акта не предполагают оплату потребителем коммунальных услуг, которые ему не предоставлены.

Организация, предоставляющая коммунальные услуги обязана поддерживать надлежащее техническое состояние сетей, а общедомовые и индивидуальные приборы учета определяют объем потребления коммунальных услуг, в т. ч. холодной и горячей воды, за которые потребитель обязан произвести оплату[25].

При наличии в многоквартирном доме коллективных (общедомовых) приборов учета потребления тепловой энергии и наличии во всех или в отдельных помещениях распределителей размер платы за отопление рассчитывается исходя из среднемесячных объемов потребления тепловой энергии за предыдущий год, а в случае отсутствия сведений об объемах потребления тепловой энергии за предыдущий год – исходя из норматива потребления тепловой энергии и тарифа на тепловую энергию, утвержденных в соответствии с законодательством Российской Федерации. При этом исполнитель производит 1 раз в год корректировку размера платы за отопление помещений, оборудованных распределителями по формуле:

P_o3.i ={P_k.p – P_n.p – P_n.n/S_D.p} x S_i^,

где:

P_k.p – размер платы за тепловую энергию, потребленную за истекший год во всех помещениях (за исключением помещений общего пользования), определенный исходя из показаний коллективных (общедомовых) приборов учета и тарифа на тепловую энергию, утвержденного в соответствии с законодательством РФ(руб.);

P_n.p – размер платы за тепловую энергию, потребленную за расчетный период в помещениях, оборудованных приборами учета (за исключением помещений общего пользования), определенный исходя из показаний индивидуальных приборов учета, в коммунальных квартирах – общих (квартирных) приборов учета и тарифа на тепловую энергию, утвержденного в соответствии с законодательством РФ (руб.);

P_n.n – размер платы за тепловую энергию, потребленную за расчетный период в помещениях, не оборудованных приборами учета, определенный исходя из норматива потребления тепловой энергии и тарифа на тепловую энергию, утвержденного в соответствии с законодательством РФ (руб.);

S_D.p– общая площадь всех помещений в многоквартирном доме, оборудованных индивидуальными или общими (квартирными) приборами учета (кв. м);

S_i – общая площадь i-того помещения (квартиры, нежилого помещения) в многоквартирном доме или общая площадь жилого дома, оборудованного приборами учета (кв. м).

Размер платы за отопление в помещениях, не оборудованных распределителями, определяется исходя из общей площади жилых и отапливаемых нежилых помещений и нормативов потребления тепловой энергии. Если распределителями оборудованы жилые помещения, общая площадь которых составляет менее 50 процентов общей площади жилых помещений в многоквартирном доме, то размер платы за отопление рассчитывается по той же формуле как и при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении.

При оборудовании коммунальной квартиры общими (квартирными) приборами учета размер платы за коммунальные услуги в этом жилом помещении рассчитывается:

а) для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и электроснабжения по формуле:

P_ky.j = V_j.i x T_ky,

где:

V_j.i – объем (количество) потребленной холодной воды, горячей воды, газа (куб. м), электрической энергии (кВт. х час) или объем отведенных бытовых стоков (куб. м) в j-том жилом помещении i-той коммунальной квартиры;

T_ky – тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством РФ (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, газоснабжения, водоотведения – руб./куб. м; для электроснабжения – руб./кВт. х час).

б) для отопления по формуле:

P_o.j.i= Тета_i {S_j.i/S_ki}x T_T,

где:

Тета_i – объем (количество) тепловой энергии, приходящейся на i-тую коммунальную квартиру (Гкал);

S_j.i– жилая площадь j-го жилого помещения (комнаты, комнат) в i-той коммунальной квартире (кв. м);

S_ki – общая жилая площадь жилых помещений (комнат) в i-той коммунальной квартире (кв. м);

T_T – тариф на тепловую энергию, установленный в соответствии с законодательством Российской Федерации (руб./Гкал).

В период осуществления ремонта, замены, поверки индивидуального или коллективного (общедомового) прибора учета, не превышающий 30 календарных дней, объемы (количество) потребления холодной воды, горячей воды, отведенных бытовых стоков, электрической энергии, газа и тепловой энергии для расчета размера платы за коммунальные услуги исчисляются как среднемесячное потребление коммунальных ресурсов и среднемесячный объем отведенных бытовых стоков, определенные по указанному прибору за последние 6 месяцев, а если период работы индивидуального или коллективного (общедомового) прибора учета составил меньше 6 месяцев, – то за фактический период работы прибора учета, но не выше нормативов потребления соответствующих коммунальных услуг.

При применении тарифов, включающих в себя 2 и более составляющие (в частности, расчет стоимости фактически потребленного объема коммунальных ресурсов и расчет стоимости их подачи), размер платы за коммунальные услуги рассчитывается в виде суммы платежей по каждой из этих составляющих.

При применении тарифов, дифференцированных по времени суток (дневные и ночные) и (или) потребляемой нагрузке за единицу времени, размер платы за коммунальные услуги рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов.

При производстве тепловой энергии для отопления многоквартирного дома с использованием автономной системы отопления, входящей в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (при отсутствии централизованного отопления), размер платы за отопление рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на топливо, используемое для производства тепловой энергии. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для производства тепловой энергии, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

При приготовлении горячей воды с использованием внутридомовых инженерных систем многоквартирного дома (при отсутствии централизованного приготовления горячей воды) размер платы за горячее водоснабжение рассчитывается исходя из показаний приборов учета и соответствующих тарифов на холодную воду и топливо, используемые для приготовления горячей воды. При этом расходы на содержание и ремонт внутридомовых инженерных систем, используемых для приготовления горячей воды, включаются в плату за содержание и ремонт жилого помещения.

При отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) и индивидуальных приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилых помещениях определяется:

а) для отопления по той же формуле как и при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении.

б) для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения, водоотведения и электроснабжения по формуле:

P_ky.i = n_i x N_j x T_ky,

где:

n_i – количество граждан, проживающих (зарегистрированных) в i-том жилом помещении (квартире, жилом доме) (чел.);

N_j – норматив потребления соответствующей коммунальные услуги (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и водоотведения – куб. м в месяц на 1 чел.; для электроснабжения – кВт. час в месяц на 1 чел.);

T_ky – тариф на соответствующий коммунальный ресурс, установленный в соответствии с законодательством РФ (для холодного водоснабжения, горячего водоснабжения и водоотведения – руб./куб. м; для электроснабжения – руб./кВт. х час).

Если иное не установлено договором, потребитель считается временно проживающим в жилое помещение в течение периода, продолжительность и день начала которого указаны потребителем в уведомлении, направляемом исполнителю, а приходящаяся на временно проживающего потребителя плата за коммунальные услуги рассчитывается пропорционально количеству прожитых дней. При этом исполнитель производит 1 раз в квартал, а если это предусмотрено договором – 1 раз в год, корректировку размера платы за такие коммунальные услуги по формуле:

P_k.i = (P_{ламбда.p} – P_pn) x{S_i/S_D},

где:

P_{ламбда.p}– размер платы за потребленный в многоквартирном доме (жилом доме) коммунальный ресурс (холодную воду, горячую воду, электрическую энергию) и водоотведение (руб.), определенный ресурсоснабжающей организацией расчетным путем в порядке, установленном законодательством РФ;

P_pn – общий размер платы соответственно за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение и водоотведение во всех жилых помещений (квартире, жилом доме) и нежилых помещениях дома за прошедший год (руб.);

S_i – общая площадь i-того помещения (квартиры) в многоквартирном доме или общая площадь жилого дома (кв. м);

S_D – общая площадь всех помещений (квартир, нежилых помещений) в многоквартирном доме или всех помещений жилого дома (кв. м).

в) для газоснабжения по формуле:

P_gi = (S_i х N_go -1 + (n_ix N_gp) + (n_iх N_gv) х T_g,

где:

S_i – общая площадь i-того помещения (квартиры) в многоквартирном доме или общая площадь жилого дома (кв. м);

N_go-1 – норматив потребления газа на отопление жилых помещений в многоквартирном доме или жилого дома, в том числе подсобных помещений жилого дома, включая помещения для содержания домашнего скота, бани и теплицы, установленный на единицу площади помещения (куб. м/кв. м в месяц);

n_i – количество граждан, проживающих (зарегистрированных) в i-том жилом помещении (квартире, коммунальной квартире, жилом доме) (чел.);

N_gp – норматив потребления газа на приготовление пищи (куб. м в месяц на 1 чел.);

N_gv – норматив потребления газа на подогрев воды при отсутствии централизованного горячего водоснабжения (куб. м в месяц на 1 чел.);

T_g – тариф (цена) на газ, установленный в соответствии с законодательством РФ (руб./куб. м).

При отсутствии индивидуальных приборов учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии в нежилых помещениях многоквартирного дома размер платы за коммунальные услуги в нежилом помещении рассчитывается по соответствующим тарифам, установленным в соответствии с законодательством РФ, а также исходя из объемов потребленных коммунальных ресурсов, которые определяются:

а) для холодного водоснабжения и горячего водоснабжения – расчетным путем исходя из нормативов водопотребления, а при их отсутствии – в соответствии с требованиями строительных норм и правил;

б) для сточных вод – как суммарный объем потребленной холодной и горячей воды;

в) для газа и электрической энергии – расчетным путем, согласованным ресурсоснабжающей организацией с лицом, заключившим с ней договор, исходя из мощности и режима работы установленных в этих помещениях потребляющих устройств;

г) для отопления – по той же формуле как и при оборудовании многоквартирного дома коллективными (общедомовыми) приборами учета и при отсутствии индивидуальных и общих (квартирных) приборов учета размер платы за коммунальные услуги в жилом помещении.

Основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса устанавливаются в соответствии с вышеназванным Законом об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса.

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса подлежат регулированию:

– тарифы на товары и услуги организаций коммунального комплекса – производителей товаров и услуг в сфере водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов;

– тарифы на подключение вновь создаваемых (реконструируемых) объектов недвижимости к системе коммунальной инфраструктуры;

– тарифы организаций коммунального комплекса на подключение;

– надбавки к ценам (тарифам) для потребителей товаров и услуг организаций коммунального комплекса;

– надбавки к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса.

Правительством РФ рекомендовано органам государственной власти субъектов Федерации и органам местного самоуправления осуществлять изменение тарифов на оплату коммунальных услуг с учетом уровня доходов населения и мер по социальной защите малоимущих категорий граждан, а также реализации мероприятий, направленных на снижение издержек при оказании жилищно-коммунальных услуг и повышение качества обслуживания потребителей. В тарифы не должны включаться необоснованные затраты, связанные с монопольным положением жилищно-коммунальных организаций (административные издержки, потери в сетях, использование неэффективных технологий и т. п.)[27].

Постановлением Правительства РФ от 3 марта 2004 г. № 123 утверждены Правила отмены решений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов, а также решений органов местного самоуправления, принятых во исполнение переданных им полномочий по государственному регулированию тарифов на тепловую энергию. Данные Правила определяют порядок отмены решений органов исполнительной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления в области государственного регулирования тарифов, принятых с превышением полномочий, установленных правилами государственного регулирования и основами ценообразования в сфере регулируемых цен (тарифов) в электроэнергетике, либо противоречащих законодательству РФ в области электроэнергетики.

Основанием для рассмотрения вопроса об отмене решения является заявление заинтересованного лица, которое подается в письменной форме с приложением необходимых документов (подлинника или копии). Перечень документов, необходимых для рассмотрения заявления, а также порядок рассмотрения вопросов, связанных с отменой решения, устанавливает федеральный орган исполнительной власти по регулированию естественных монополий.

В случае несоблюдения заявителем установленных требований заявление к рассмотрению не принимается и подлежит возврату в течение 10 дней со дня поступления с указанием причин возврата.

Рассмотрение вопроса об отмене решения осуществляется в течение 30 дней с даты принятия заявления к рассмотрению.

Срок рассмотрения может быть продлен на 15 дней в случае необходимости проведения дополнительной экспертизы или получения дополнительных материалов по указанию руководителя федерального органа исполнительной власти по регулированию естественных монополий (руководителя органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов).

Для рассмотрения вопроса об отмене решения могут привлекаться независимые эксперты, заключения которых представляются в соответствующий орган исполнительной власти не позднее чем за 5 дней до даты рассмотрения указанного вопроса.

По итогам рассмотрения вопроса об отмене решения принимается одно из следующих решений:

– об отмене (в части или в целом) решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов (органа местного самоуправления);

– об отсутствии оснований для отмены решения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов (органа местного самоуправления).

Решение федерального органа исполнительной власти по регулированию естественных монополий (органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов) по вопросу об отмене решения может быть обжаловано в установленном порядке.

Завышение или занижение регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного) на продукцию, товары либо услуги, предельных цен (тарифов, расценок, ставок и тому подобного), завышение или занижение установленных надбавок (наценок) к ценам (тарифам, расценкам, ставкам и тому подобному), нарушение установленного порядка регулирования цен (тарифов), а равно иное нарушение установленного порядка ценообразования влечет за собой административную ответственность в виде административного штрафа на граждан в размере от 20 и до 25 минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц – от 40 до 50 минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц – от 400 до 500 минимальных размеров оплаты труда.

При оценке фактически установленного порядка оплаты жилищно-коммунальных услуг гражданами следует иметь ввиду, что он должен соответствовать общим принципам, заложенным в ст. 37 Закона о защите прав потребителей и не ущемлять права потребителей в отношении выбора формы соответствующей оплаты.

В этой связи особое внимание следует уделить соблюдению исполнителями жилищно-коммунальных услуг положений п. 40 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, согласно которому, если иное не установлено договором, потребители вправе по своему выбору:

а) оплачивать коммунальные услуги наличными денежными средствами, в безналичной форме с использованием счетов в выбранных ими банках или переводом денежных средств без открытия банковского счета, а также почтовыми переводами. Надо заметить, что согласно ст. 13.1 Федерального закона от 2 декабря 1990 г. № 395-I «О банках и банковской деятельности»[28] коммерческая организация, не являющаяся кредитной организацией, вправе осуществлять без лицензии, выдаваемой Банком России, переводы наличных денежных средств физических лиц в качестве платы за услуги электросвязи, жилое помещение и коммунальные услуги;

б) поручать другим лицам внесение платы за коммунальные услуги вместо них любыми способами, не противоречащими требованиям законодательства Российской Федерации и договору;

в) вносить плату за коммунальные услуги за прошедший месяц частями, не нарушая установленный срок окончания ее внесения;

г) осуществлять предварительную оплату коммунальных услуг в счет будущих месяцев.

Условия отсрочки или рассрочки оплаты жилья и коммунальных услуг (в том числе погашение задолженности) согласовываются гражданами с соответствующими исполнителями, имеющими перед ними договорные обязательства по содержанию, ремонту жилья и предоставлению коммунальных услуг.

Актуальность работы, направленной на выявление условий, ущемляющих права потребителей при оплате жилищно-коммунальных услуг, во многом связана с той практикой, которая сложилась в связи с повсеместным созданием так называемых расчетно-кассовых центров по сбору и обработке коммунальных платежей, организационно – правовым основанием учреждения которых явилось постановление Правительства Российской Федерации от 2 августа 1999 г. № 887, в настоящее время утратившее силу.

Учитывая, что порядок расчетов, т. е. условия и форма оплаты услуг (в том числе в наличном или безналичном порядке) согласно ст. 37 Закона РФ «О защите прав потребителей» должны определяться по соглашению между потребителем и исполнителем и отражаться в письменном договоре, положения п. 4 Постановления Правительства РФ от 2 августа 1999 года № 887, установившего, что сбор платы за жилье и коммунальные услуги может производиться не только собственником домовладения, но и уполномоченной им организацией через расчетно-кассовые центры, должны были реализовываться на практике не только с соблюдением вышеназванных норм потребительского законодательства, но и с учетом норм обязательственного права Гражданского кодекса РФ.

В этой связи являются недопустимыми действия отдельных муниципалитетов, связанные с принудительным возложением на потребителей (проживающих, прежде всего, в муниципальном жилищном фонде) обязанностей по оплате жилищно-коммунальных услуг исключительно в расчетно-кассовых центрах и отказом принимать и учитывать платежи, осуществленные иными способами (через банки, почтовым переводом и др.).

Глава 10. Приборы учета объема потребления коммунальных услуг

Система приборного учета услуг обеспечивается путем установки приборов учета. Не допускается установка, ремонт и (или) обслуживание приборов учета гражданами. Для установки в жилищном фонде допускаются приборы учета (например, воды) из числа внесенных в Государственный реестр средств измерений Госстандарта РФ.

Приборы учета тепла.

На объектах ЖКХ в качестве приборов учета тепла используются следующие виды теплосчетчиков:

– тахометрические;

– электромагнитные;

– ультразвуковые;

– вихревые.

Для организации поквартирного учета применяются, как правило, тахометрические приборы.

Теплосчетчики бывают единые и комбинированные (составные). Единые теплосчетчики состоят из блоков, которые не сертифицированы как отдельные средства измерения, поэтому они проверяются как единое целое. Комбинированный теплосчетчик состоит из блоков, каждый из которых является сертифицированным средством измерения со своей методикой поверки.

Теплосчетчики могут быть одноканальными – с одним преобразователем расхода и многоканальными – с двумя и более преобразователями расхода. Первые применяются в закрытых системах теплоснабжения, а вторые – в открытых системах теплоснабжения и на источниках теплоты.

Теплосчетчики состоят из трех блоков, соединенных между собой линиями связи:

– преобразователи температуры (термометры сопротивления);

– преобразователи расхода;

– информационно-вычислительный блок (тепловычислитель).

Теплосчетчики имеют различные методы измерений, метрологические и технические характеристики, условия монтажа и эксплуатации и т. д. Выбор теплосчетчика – непростая задача.

Требования к термометрам сопротивления состоят в том, что в узлах коммерческого учета тепла допустимо применение только согласованных пар термометров сопротивления с известными индивидуальными характеристиками погрешностей, обеспечивающими нормированный вклад в относительную погрешность определения количества теплоты.

Для обеспечения этих требований пары термометров сопротивления, применяемые в узлах коммерческого учета тепла, должны проходить поверку не только на соответствие классу (ГОСТ Р 50353-92), но и на допустимый размер вклада данной пары в погрешность определения количества теплоты. При этом должно выполняться условие, что вклад пары в общую погрешность определения количества теплоты не превысит 1 % при 10 °C ∆t <40 °C и не превысит 2 % при ∆t <5 °C.

Необходимо также отметить, что при использовании согласованных пар термометров в узлах коммерческого учета они должны быть соответствующим образом маркированы, например: «1», «2» или «Г», «X».

Большинство современных средств измерения расхода и количества вещества состоят из двух блоков: первичного преобразователя (ПП) и электронного преобразователя (ЭП), которые или объединены в рамках прибора – компактное исполнение, или механически изолированы друг от друга, разнесены в пространстве и электрически соединены между собой линиями связи – раздельное исполнение. Раздельное исполнение позволяет вынести ЭП в безопасную зону, например, из сырого подвала в сухое помещение.

Сигналы с преобразователей расхода и температуры поступают в информационно-вычислительный блок (тепловычислитель), где обрабатываются в соответствии с заданным алгоритмом. Этот блок объединен с преобразователями расхода и температуры или может быть изолирован от них механически и соединен с ними линиями связи.

В настоящее время выпускается довольно много различных типов тепловычислителей, различающихся только количеством измерительных каналов. Поэтому при выборе тепловычислителя в составе комбинированного теплосчетчика следует ориентироваться на конфигурацию узла учета, т. е. на количество измерительных каналов.

На работу теплосчетчиков в реальных условиях эксплуатации влияют различные внешние факторы. Особенно сильно это влияние сказывается на работе расходомеров, входящих в состав теплосчетчиков.

По интенсивности влияния внешние факторы можно расположить в следующем порядке:

– изменение сечения измерительного участка трубопровода вследствие его «обрастания»;

– качество теплоносителя (содержание в жидкости механических и газообразных примесей);

– отложение осадков и загрязнений на внутренних поверхностях измерительного участка и датчиках, приводящее к искажению выходного сигнала;

– пульсации давления и расхода, вызванные местными гидравлическими сопротивлениями и другими факторами;

– несбалансированность фаз по нагрузкам и отсутствие качественного заземления, приводящие к возникновению электрического потенциала на трубопроводах;

– вибрация трубопроводов;

– температура теплоносителя.

При выборе теплосчетчиков необходимо учитывать их технические, эксплуатационные и метрологические характеристики.

Погрешность измерения массы. Большинство теплосчетчиков обеспечивают измерение массы теплоносителя с относительной погрешностью 2 %, что соответствует установленной норме. Однако часто, например в открытых системах или системах горячего водоснабжения с циркуляцией, необходимо измерять не массу теплоносителя, а разность масс. В этом случае необходимо выбирать более точные приборы – с относительной погрешностью 0,5 и 1,0 %.

Диапазон измерений расхода. Большинство теплосчетчиков имеют диапазон измерений расхода не более 1/25. У них наибольший расход соответствует скорости потока воды 10 м/с и более, а наименьший, который можно корректно измерить, – скорости не более 0,4 м/с. На практике из-за малых напоров в системе теплоснабжения у потребителей фактическая скорость воды колеблется в пределах 0,1–0,5 м/с. Не все теплосчетчики могут работать в таком диапазоне. Кроме того, при переходе с зимнего на летний режим работы системы теплоснабжения расход уменьшается вЗ-5 раз. В этом случае диапазон измерения 1/25 недостаточен и возникает необходимость установки двух комплектов приборов. Поэтому необходимо выбирать теплосчетчики с диапазоном измерения 1/50,1/100,1/200 и более, погрешность измерения которых в данном диапазоне не превышает 2 %.

Потери давления. Преобразователи расхода, входящие в состав теплосчетчиков и устанавливаемые на трубопроводах, обладают гидравлическим сопротивлением. Поэтому при малых напорах необходимо использовать полнопроходные (без занижения диаметра трубопровода) электромагнитные или ультразвуковые преобразователи, которые не создают потерь давления.

Длина прямого участка трубопровода. Многие типы преобразователей расхода для корректных измерений требуют наличия длинных прямых участков до и после места их установки. Это актуально для ультразвуковых расходомеров и расходомеров переменного перепада давления. Но на практике при отсутствии приспособленных помещений не всегда имеется возможность удовлетворить это требование.

Каналы измерений. Современные теплосчетчики представляют собой комплексные измерительные системы, которые могут обслуживать учет одновременно по двум и более тепловым вводам и по магистрали горячего водоснабжения. В этом случае теплосчетчик становится универсальным и может удовлетворить требования самых разнообразных потребителей теплоты.

Наличие системы диагностики. Большинство теплосчетчиков снабжено системой самодиагностики, которая обеспечивает периодическую автоматическую проверку состояния прибора и выдает сведения о характере возникших отказов, времени начала отказов и их длительности. Одновременно приборы могут регистрировать нештатные ситуации, возникающие в системе теплоснабжения, такие, как выход текущего значения расхода за пределы установленного для прибора диапазона или за пределы введенных в память прибора установок, отключение электропитания, небаланс масс в трубопроводах и т. д.

Энергонезависимость. Энергонезависимость надо рассматривать с двух позиций: перерывы сетевого (220 В) электропитания и безопасность эксплуатации. С перерывами электропитания можно бороться, используя блоки бесперебойного питания, а безопасность важна при эксплуатации теплосчетчиков, установленных в сырых и влажных помещениях (подвалах), а также на социальных объектах: в детских садах, школах и т. д.

Условия эксплуатации. При выборе теплосчетчиков необходимо принимать во внимание качество теплоносителя. Если есть вероятность наличия в воде механических и газовых примесей, то не рекомендуется использовать ультразвуковые и тахометрические теплосчетчики. В этом случае предпочтительнее электромагнитные и вихревые теплосчетчики. Если в воде имеются ферромагнитные примеси, не рекомендуется использовать тахометрические теплосчетчики и вихревые с электромагнитным съемом сигнала. При наличии в сетевой воде примесей, образующих пленки или осадки на внутренней поверхности трубопроводов, не рекомендуется использовать электромагнитные теплосчетчики и т. д.

Комплектность поставки. При использовании единых теплосчетчиков или составных теплосчетчиков, получаемых от одного поставщика, гарантируются совместимость его блоков и элементов и их работоспособность в совокупности. В противном случае возможны проблемы, связанные с адаптацией теплосчетчика к конкретным условиям применения и не проявляющиеся на этапе ввода в эксплуатацию.

Межповерочный интервал. Поскольку межповерочный интервал – экономическая категория (затраты на проведение периодической поверки составляют до 10 % стоимости теплосчетчика), следует выбирать теплосчетчики с наибольшим межповерочным интервалом. В настоящее время он составляет для разных теплосчетчиков от 2 до 5 лет.

Наличие и глубина архива. Практически все современные теплосчетчики осуществляют архивирование информации с возможностью последующего извлечения архивных данных непосредственно с прибора либо с помощью дополнительных терминалов. При этом важное значение имеет возможность вывода архивных данных на табло прибора.

Стоимость и надежность. Стоимость комплекта различных теплосчетчиков колеблется в широком диапазоне и зависит от тепловой нагрузки здания, количества каналов измерений теплоты, необходимости измерения давления в трубопроводе, наличия дополнительного внешнего оборудования (принтер, модем), поставщика (отечественный, зарубежный) и других факторов. Стоимость теплосчетчика напрямую коррелирует с надежностью.

Приборы учета воды.

В соответствии с п. 34 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 12 февраля 1999 года № 167 для учета объемов отпущенной абоненту питьевой воды используются средства измерений, внесенные в государственный реестр, по прямому назначению, указанному в их технических паспортах.

Для учета воды используются расходомеры и счетчики воды (горячей и холодной), которые можно разделить на тахометрические, электромагнитные, ультразвуковые, вихревые.

Счетчики классифицируют по четырем классам точности: А, В, С, D. Самые простые и дешевые – класса А, самые дорогие и высокоточные – класса D.

Преимущества и недостатки приборов учета

* Указанный диапазон измерений необходимо рассматривать только в сочетании и со временем межповерочного интервала и гарантийным сроком.

Все устанавливаемые приборы должны быть внесены в Государственный реестр РФ. Первичная проверка приборов происходит на заводе-изготовителе, результаты которой должны быть признаны Госстандартом России.

Последующая проверка приборов в течение срока его службы проводится на стендах, сертифицированных Госстандартом России.

Приобретение и установка несертифицированного прибора – бесполезная трата средств.

Основные характеристики общих типов приборов учета воды, которые могут применяться в водопроводно-канализационном хозяйстве, приведены в таблице.

* Типовое значение.

Крупнейшие поставщики приборов учета на российском рынке: «Ценнер-Водоприбор» (Zenner), «Верле» (Wehrle), группа предприятий «Мытищинская теплосеть», «Взлет», Hydrometer GmbH, Spanner Pollux GmbH, ABB, Schlumberger, Siemens, «Промсервис-ТД», завод «Водоприбор» (Москва), завод «Восток» (Чистополь), Уфимский приборостроительный завод «Агидель», ЗАО НПФ «Логика» и др.

Среди них есть фирмы, собирающие свою продукцию на территории России из импортных комплектующих и по лицензиям западных компаний, а также фирмы, использующие отечественные наработки и собственные комплектующие или поставляющие продукцию, полностью изготовленную другим производителем, но по договоренности с ним ставящие на приборе свое клеймо.

Основные производители тахиметрических счетчиков в России: ЗАО «Тепловодомер» (Мытищи) и завод «Водоприбор» (Москва). Широко известны также зарубежные счетчики фирм Zenner, Wehrle, Viterra Energy Services, Invensys (бывш. Premex In), Hydrometer GmbH, ABB, Siemens и др.

Основные производители электромагнитных счетчиков: фирмы «Взлет» и «Теплоком» (Санкт-Петербург), «ТЭМ-Прибор» (Москва), Aswega (Таллинн).

Распространены ультразвуковые счетчики производства ЗАО «Взлет» (Санкт-Петербург), АО «ЗЭиМ» (Чебоксары), Kamstrup и Danfoss (Дания).

Очевидно, что с ростом тарифов на воду будут расти и ужесточаться требования к точности измерения. Наибольший потенциал в этом отношении имеют ультразвуковые и электромагнитные счетчики воды, а также приборы кориолисового типа.

Установку приборов учета должна делать только специализированная организация, имеющая лицензию на проведение данных работ.

Не советуем покупать приборы учёта на рынке или в магазине. Хотя это может быть и дешевле, но компания, специализирующаяся на установке приборов учёта, может не согласиться на установку купленного вами счётчика.

В стоимость установки водоприборов входят:

– монтажные работы

– стоимость приборов учета

– комплект документации, необходимый для проведения данных работ.

В комплекте документации должны быть:

– Договор на установку приборов учёта (2 экземпляра);

– Акт приёмки выполненных работ (2 экземпляра);

– Договор на обслуживание приборов учёта (по желанию жителя) (2 экземпляра)

– Акт ввода в эксплуатацию (2 экземпляра).

С оформленными надлежащим образом Актами ввода в эксплуатацию необходимо обратиться в управляющую организацию и заключить договор на оплату по квартирным приборам учёта.

Раз в месяц, срок необходимо оговорить в договоре, необходимо сообщать в расчетно-кассовый центр показания квартирных приборов учёта. На основании этих показаний будут производиться расчеты для оплаты коммунальных услуг.

Приборы учета коммунальных услуг помогут сэкономить денежные средства, так как платить придется только за фактически затраченные ресурсы.

Глава 11. Пеня как способ обеспечения исполнения обязательств

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Так звучит п. 14 ст. 155 ЖК РФ.

Признаем с полной уверенностью данную норму не гуманной, законодатель не учел социально-экономическое положение значительной доли потребителей жилищно-коммунальных услуг, чье положение ввиду значительного повышения оплаты коммунальных услуг в 2005–2006 гг. еще больше усугубилось. Данная мера никак не повлияет на платежеспособность населения и на своевременность оплаты.

Считаем необходимым пересмотреть данную норму в пользу потребителя, узаконить именно федеральным законом право должника на погашение задолженности в рассрочку и уменьшение размера оплаты за коммунальные услуги некоторым категориям граждан (малоимущим (в настоящее время для данной категории граждан предусмотрены льготы только на оплату за жилье); гражданам, воспитывающим детей возрасте 14 лет в неполной семье; гражданам, потерявшим работу по причине сокращения штата, должности или ликвидации работодателя и т. д.).

Глава 12. Кто имеет право на жилищную субсидию?

Субсидия – это скидка в оплате жилья и коммунальных услуг, которая предоставляется гражданам в пределах социальной нормы площади жилья и нормативов потребления коммунальных услуг с учетом совокупного дохода семьи.

Система жилищных субсидий способна выполнять несколько важных функций:

– Социальную защиту наиболее уязвимых слоев населения;

– Снижение уровня просроченной задолженности;

– Снижение роста социальной напряженности, сохранение доверия к власти.

В настоящее время условия и порядок предоставления субсидий, определение состава семьи заявителя на получение субсидии, порядок определения размера субсидии, порядок исчисления совокупного дохода семьи получателя субсидии, особенности предоставления субсидий отдельным категориям граждан, финансирование расходов, связанных с предоставлением субсидий, условия приостановления и прекращения предоставления субсидий регулируются Правилами предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, утв. Постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2005 г. № 761.

Субсидии предоставляются гражданам в случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи. При этом для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму.

Величина прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации и в субъектах Федерации в соответствии с Федеральным законом РФ от 24 октября 1997 года № 134-ФЗ «О прожиточном минимуме в РФ» определяется ежеквартально на основании потребительской корзины и данных Федеральной службы государственной статистики об уровне потребительских цен на продукты питания, непродовольственные товары и услуги и расходов по обязательным платежам и сборам.

Величина прожиточного минимума на душу населения и по основным социально-демографическим группам населения в целом по Российской Федерации устанавливается Правительством РФ[29], в субъектах Федерации – органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Сведения о величине прожиточного минимума публикуются ежеквартально в официальных изданиях Правительства РФ и в официальных изданиях органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации

Расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг рассчитываются, исходя из размера региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг.

В соответствии с п. 6 ст. 159 ЖК РФ размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг устанавливается исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

Право на субсидии имеют следующие категории граждан:

– пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

– наниматели по договорам найма жилых помещений частного жилищного фонда;

– члены жилищных кооперативов;

– собственники жилых помещений.

Субсидии предоставляют вышеуказанным гражданам и членам их семей, постоянно проживающим в жилом помещении.

В случае, если наниматели жилого помещения по договору найма в частном жилищном фонде, члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, собственники жилого помещения проходят военную службу по призыву в Вооруженных Силах РФ, других войсках, воинских формированиях и органах, созданных в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо осуждены к лишению свободы, либо признаны безвестно отсутствующими, либо умерли или объявлены умершими, либо находятся на принудительном лечении по решению суда, субсидии предоставляются членам их семей при условии, что данные члены семей продолжают постоянно проживать в ранее занимаемых совместно с этими гражданами жилых помещениях.

В состав семьи заявителя могут входить заявитель и граждане, являющиеся:

а) членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 69 ЖК РФ. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

б) членами семьи собственника жилого помещения в соответствии со ст. 31 ЖК РФ. К членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.

в) членами семьи иных граждан в соответствии со ст. 2 Семейного кодекса РФ от 29 декабря 1995 года № 223-ФЗ. Данная статья устанавливает среди прочих неимущественные и имущественные отношения между супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными.

Для получения субсидии вышеназванные граждане, а также члены их семьи предоставляют в уполномоченный орган по месту постоянного жительства заявление о предоставлении субсидии с приложением пакета документов.

Пакет включает в себя копии документов:

– подтверждающих, что гражданин является членом семьи, имеющей право на субсидию (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). Такими документами могут быть: свидетельство о заключении брака, свидетельство о рождении, свидетельство об усыновлении, справка из паспортного стола по месту постоянного жительства о составе семьи;

– удостоверяющих право заявителя на владение и пользование жилым помещением, в котором он зарегистрирован (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена). Такими документами могут быть свидетельство о праве собственности, договор социального найма или о найме жилого помещения;

– подтверждающих доходы заявителя и членов его семьи, учитываемые при решении вопроса о предоставлении субсидии. Таким документом может быть справка о заработной плате с места работы; справка из собеса о размере пенсии, пособия; для неработающих и стоящих на учете в Центре занятости, справка о размере получаемого пособия. Индивидуальные предприниматели для подтверждения получаемых ими доходов представляют документы, предусмотренные Налоговым кодексом РФ для избранной ими системы налогообложения, что удостоверяется документом налогового органа.

– содержащих сведения о лицах, зарегистрированных совместно с заявителем по месту его постоянного жительства. Если заявитель указал в заявлении о предоставлении субсидии в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие правовые основания проживания в этом жилом помещении граждан, не указанных в заявлении.

– свидетельствующих о платежах за жилое помещение и коммунальные услуги, начисленных за последний перед подачей заявления о предоставлении субсидии месяц, и наличии (отсутствии) задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг. Если заявитель указал в заявлении в качестве членов своей семьи не всех граждан, зарегистрированных совместно с ним по месту его постоянного жительства, он обязан представить документы, подтверждающие размер вносимой ими платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги.

– подтверждающих право заявителя и (или) членов его семьи на льготы, социальную поддержку, компенсации по оплате жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена);

– удостоверяющих принадлежность заявителя и членов его семьи к гражданству Российской Федерации и (или) государства, с которым Российской Федерацией заключен международный договор, предусматривающий предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг (с предъявлением оригинала, если копия нотариально не заверена).

Требовать от граждан иные документы, не предусмотренные данным списком, не допускается.

Для удобства граждан законодательством предусмотрена возможность отправки вышеназванных документов по почте, только в этом случае все копии документы должны быть заверены нотариально. Датой обращения за субсидией в этом случае будет считаться день получения документов уполномоченным органом. В связи с этим целесообразно отправлять соответствующие документы заказным (ценным) письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Это при необходимости позволит документально подтвердить и дату отправления, и дату вручения уполномоченному органу, и перечень направленных по почте документов.

Уполномоченные органы вправе проверять подлинность представленных документов, для этого делаются запросы в органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, государственные внебюджетные фонды, органы, осуществляющие государственную регистрацию индивидуальных предпринимателей, налоговые и таможенные органы, органы и учреждения федеральной государственной службы занятости населения, организации связи, другие органы и организации

Надо помнить, что предоставление ложных и (или) заведомо недостоверных сведений со стороны гражданина является основанием для отказа в предоставлении субсидии.

Необходимо обратить внимание, что если трудоспособный гражданин без объективных причин не состоит на учете в службе занятости, субсидия ему не предоставляется. Не начисляется она и такой семье, в которой хотя бы один из совершеннолетних членов не может предъявить документы или декларацию о своих доходах.

В виде исключения для семей с неработающими трудоспособными членами, трудоустройство которых на момент обращения за субсидией невозможно по уважительным причинам, в состав совокупного семейного дохода включается сумма установленной законодательством РФ минимальной оплаты труда по числу неработающих членов семьи. Такое решение полномочны принимать органы местного самоуправления.

Размер субсидии исчисляется помесячно и зависит от размера расходов на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанных, как уже было указано, исходя из региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, региональных стандартов нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и из регионального стандарта максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Размеры региональных стандартов устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Размеры региональных стандартов стоимости жилищно-коммунальных услуг, устанавливаемые в соответствии с требованиями ч. 1, 6 ст. 159 ЖК РФ из расчета на одного члена семьи для семей разной численности и одиноко проживающего гражданина, дифференцируются по муниципальным образованиям одного субъекта Российской Федерации. Для одного муниципального образования может устанавливаться региональный стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг отдельно для многоквартирных домов, находящихся в различных жилищных фондах, и жилых домов индивидуального жилищного фонда.

При среднедушевом доходе семьи равном или выше прожиточного минимума, установленного органами государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации, размер субсидии определяется по формуле:

С₁ = ССЖКУ_р х n{МДД_р /100} х Д,

где:

С₁ – размер субсидии (в рублях);

ССЖКУ_р – размер установленного для муниципального образования регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг на на одного члена семьи для семей разной численности (в рублях);

n – количество лиц, входящих в состав семьи заявителя, определяемых в соответствии с п. 18 настоящих Правил;

МДД_р – региональный стандарт максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи (в процентах);

Д – совокупный доход семьи (в рублях), исчисленный в порядке, установленном п. 40 Правил предоставления субсидий, то есть равен произведению среднедушевого дохода семьи в расчетном периоде на количество лиц, входящих в состав семьи заявителя (получателя субсидии).

При среднедушевом доходе семьи ниже прожиточного минимума, установленного органами государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии с законодательством Российской Федерации, размер субсидии определяется по формуле:

С₂ = ССЖКУ_р х n{МДД_р/ 100} х Д х К,

где:

С₂ – размер субсидии (в рублях);

К – поправочный коэффициент, рассчитанный по формуле:

К = СД /ПМ

где:

СД – среднедушевой доход семьи (в рублях), исчисленный в соответствии с п. 39 настоящих Правил предоставления субсидий, то есть среднедушевой доход семьи в расчетном периоде исчисляется путем деления среднемесячного совокупного дохода семьи на количество членов семьи.

ПМ – величина прожиточного минимума семьи заявителя (в рублях), определяемая в соответствии с п. 26 Правил предоставления субсидий.

Если заявителю и (или) членам его семьи предоставлены льготы или меры социальной поддержки в виде скидок в оплате жилого помещения и коммунальных услуг, при расчете размера субсидии соответствующий размер регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг умножается на коэффициент, рассчитанный по формуле:

К_л = РП_с /РП_п,

где:

К_л – коэффициент;

РП_с – размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги с учетом предоставленной скидки;

РП_п – размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги без учета предоставленной скидки.

Величина прожиточного минимума семьи заявителя определяется с учетом действующих в субъекте Российской Федерации на момент обращения за субсидией прожиточных минимумов для граждан различных социально-демографических групп по формуле:

ПМ =(ПМ_тн х n_тн) + (ПМ_п х n_п)+ (ПМ_д х n_д)/n_тн + n_п + n_д,

где:

ПМ – величина прожиточного минимума (в рублях);

ПМ_тн – величина прожиточного минимума для трудоспособного населения;

ПМ_п – величина прожиточного минимума для пенсионеров;

ПМ_д – величина прожиточного минимума для детей;

n_тн – количество лиц из состава семьи заявителя, принадлежащих к социально-демографической группе трудоспособного населения;

n_п – количество лиц из состава семьи заявителя, принадлежащих к социально-демографической группе пенсионеров;

n_д – количество лиц из состава семьи заявителя, принадлежащих к социально-демографической группе детей.

Размер предоставляемой субсидии не должен превышать фактических расходов семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В случае, если размер субсидии превысил фактические расходы семьи на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, возврат средств в размере превышения производится добровольно. При отказе в возврате средств, они по иску уполномоченного органа истребуются в судебном порядке.

При изменении региональных стандартов, размеров действующих в субъекте Российской Федерации прожиточных минимумов для граждан различных социально-демографических групп, а также условий и порядка предоставления субсидий перерасчет размеров субсидий производится уполномоченным органом с даты вступления в силу соответствующих изменений без истребования у получателей субсидий каких-либо документов.

Если размер субсидии, исчисленный исходя из новых региональных стандартов или размеров прожиточных минимумов, меньше размера ранее предоставленной (выплаченной) субсидии, возврат излишне выплаченных средств за период с даты вступления в силу соответствующих изменений до даты перерасчета размера субсидии не производится. В случае если вновь рассчитанный размер субсидии превышает прежний размер, то средства, недоплаченные за период с даты вступления в силу соответствующих изменений до даты перерасчета размера субсидии, подлежат перечислению получателю субсидии в месяце, следующим за месяцем, в котором вновь рассчитан размер субсидии. Выплата недоплаченных средств осуществляется и в том случае, когда месяц, в течение которого они должны быть перечислены, приходится на период, когда гражданин утратил право на получение субсидии.

В случае наступления событий, которые влекут за собой уменьшение размера субсидии либо прекращение права на получение субсидии (изменение места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основания проживания, гражданства, состава семьи), перерасчет размера субсидии производится при представлении получателем субсидии необходимых документов или получении уполномоченным органом от соответствующих органов (организаций) сведений об этих событиях. Субсидия во вновь рассчитанном размере предоставляется в сроки: с 1-го по 15-е число месяца субсидия предоставляется с 1-го числа этого месяца, а при представлении указанных документов с 16-го числа до конца месяца – с 1-го числа следующего месяца.

Результаты перерасчета размера субсидии отражаются в персональном деле. Сведения об изменении размера субсидии указываются в платежных документах или доводятся до сведения получателя субсидии иным образом в течение 10 рабочих дней с даты перерасчета.

Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина для выплаты субсидии определяют за шесть последних календарных месяцев, предшествующих месяцу подачи заявления о предоставлении субсидии. При расчете дохода учитывают сумму доходов каждого члена семьи, полученных как в денежной, так и натуральной форме.

При исчислении совокупного дохода семьи получателя субсидии независимо от раздельного или совместного проживания учитываются доходы граждан, являющихся по отношению к получателю субсидии или членам его семьи:

а) супругом (супругой);

б) родителями или усыновителями несовершеннолетних детей;

в) несовершеннолетними детьми, в том числе усыновленными.

Совокупный доход семьи или одиноко проживающего гражданина в целях предоставления субсидии исчисляется по правилам, установленным в абз. 2 ст. 5 и ст. 6-12 ФЗ от 5 апреля 2003 г. «О порядке учета доходов и расчета среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для признания их малоимущими и оказания им государственной социальной помощи»[30] с учетом:

а) следующих видов дохода:

– все предусмотренные системой оплаты труда выплаты, учитываемые при расчете среднего заработка в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2003 г. № 213 «Об особенностях порядка исчисления средней заработной платы»;

– средний заработок, сохраняемый в случаях, предусмотренных Трудовым кодексом РФ от 30 декабря 2001 года № 197-ФЗ[31]. ежегодные оплачиваемые отпуска (ст. 114); на время служебных командировок (ст. 167); на время членства в комиссии по трудовым спорам (ст. 171); при совмещении работы с обучением (ст. 173–176); на время обязательных медицинских осмотров (ст. 212); при освобождении беременной женщины от работы (ст. 254);

– компенсация, выплачиваемая государственным органом или общественным объединением за время исполнения государственных или общественных обязанностей;

– выходное пособие, выплачиваемое при увольнении, компенсация при выходе в отставку, заработная плата, сохраняемая на период трудоустройства при увольнении в связи с ликвидацией организации, сокращением численности или штата работников;

– социальные выплаты из бюджетов всех уровней, государственных внебюджетных фондов и других источников, к которым относятся:

– пенсии, компенсационные выплаты (кроме компенсационных выплат неработающим трудоспособным лицам, осуществляющим уход за нетрудоспособными гражданами) и дополнительное ежемесячное материальное обеспечение пенсионеров;

– ежемесячное пожизненное содержание судей, вышедших в отставку;

– стипендии, выплачиваемые обучающимся в учреждениях начального, среднего и высшего профессионального образования, аспирантам и докторантам, обучающимся с отрывом от производства в аспирантуре и докторантуре при образовательных учреждениях высшего профессионального образования и научно-исследовательских учреждениях, слушателям духовных учебных заведений, а также компенсационные выплаты указанным категориям граждан в период их нахождения в академическом отпуске по медицинским показаниям;

– пособие по безработице, материальная помощь и иные выплаты безработным гражданам, а также стипендия и материальная помощь, выплачиваемая гражданам в период профессиональной подготовки, переподготовки и повышения квалификации по направлению органов службы занятости, выплаты безработным гражданам, принимающим участие в общественных работах, и безработным гражданам, особо нуждающимся в социальной защите, в период их участия во временных работах, а также выплаты несовершеннолетним гражданам в возрасте от 14 до 18 лет в период их участия во временных работах;

– пособие по временной нетрудоспособности, пособие по беременности и родам, а также единовременное пособие женщинам, вставшим на учет в медицинских учреждениях в ранние сроки беременности;

– ежемесячное пособие на ребенка;

– ежемесячное пособие на период отпуска по уходу за ребенком до достижения им возраста 1,5 лет и ежемесячные компенсационные выплаты гражданам, состоящим в трудовых отношениях на условиях трудового договора и находящимся в отпуске по уходу за ребенком до достижения им 3-летнего возраста;

– ежемесячное пособие супругам военнослужащих, проходящих военную службу по контракту, в период их проживания с супругами в местностях, где они вынуждены не работать или не могут трудоустроиться в связи с отсутствием возможности трудоустройства по специальности и были признаны в установленном порядке безработными, а также в период, когда супруги военнослужащих вынуждены не работать по состоянию здоровья детей, связанному с условиями проживания по месту воинской службы супруга, если по заключению учреждения здравоохранения их дети до достижения возраста 18 лет нуждаются в постороннем уходе;

– ежемесячная компенсационная выплата неработающим женам лиц рядового и начальствующего состава органов внутренних дел Российской Федерации и учреждений уголовно-исполнительной системы в отдаленных гарнизонах и местностях, где отсутствует возможность их трудоустройства;

– ежемесячные страховые выплаты по обязательному социальному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний;

– надбавки и доплаты ко всем видам выплат, указанных в настоящем подпункте, и иные социальные выплаты, установленные органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями;

– доходы от имущества, принадлежащего на праве собственности семье (отдельным ее членам) или одиноко проживающему гражданину, к которым относятся:

– доходы от реализации и сдачи в аренду (наем) недвижимого имущества (земельных участков, домов, квартир, дач, гаражей), транспортных и иных механических средств, средств переработки и хранения продуктов;

– доходы от реализации плодов и продукции личного подсобного хозяйства (многолетних насаждений, огородной продукции, продукционных и демонстрационных животных, птицы, пушных зверей, пчел, рыбы);

– другие доходы семьи или одиноко проживающего гражданина, в которые включаются:

– денежное довольствие военнослужащих, сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, таможенных органов Российской Федерации и других органов правоохранительной службы, а также дополнительные выплаты, носящие постоянный характер, и продовольственное обеспечение (денежная компенсация взамен продовольственного пайка), установленные законодательством Российской Федерации;

– единовременное пособие при увольнении с военной службы, из органов внутренних дел Российской Федерации, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, таможенных органов Российской Федерации, других органов правоохранительной службы;

– оплата работ по гражданско-правовым договорам, заключаемым в соответствии с ГК РФ;

– материальная помощь, оказываемая работодателями своим работникам, в том числе бывшим, уволившимся в связи с выходом на пенсию по инвалидности или по возрасту;

– авторские вознаграждения, получаемые в соответствии с Законом РФ от 9 июля 1993 года № 5351-1 «Об авторском праве и смежных правах», в том числе по авторским договорам наследования;

– доходы от занятий предпринимательской деятельностью, включая доходы, полученные в результате деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, в том числе хозяйства без образования юридического лица;

– доходы по акциям и другие доходы от участия в управлении собственностью организации;

– алименты, получаемые членами семьи;

– проценты по банковским вкладам;

– наследуемые и подаренные денежные средства;

– денежные эквиваленты полученных членами семьи льгот и социальных гарантий, установленных органами государственной власти Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, организациями[32].

б) денежных выплат, предоставленных гражданам в качестве мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг;

в) доходов, полученных от сдачи жилых помещений в поднаем;

г) компенсаций на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, выплачиваемых отдельным категориям граждан;

д) денежных средств, выделяемых опекуну (попечителю) на содержание подопечного;

е) денежных средств, направленных на оплату обучения на платной основе в образовательных учреждениях всех видов;

ж) доходов, полученных от заготовки древесных соков, сбора и реализации (сдачи) дикорастущих плодов, орехов, грибов, ягод, лекарственных и пищевых растений или их частей, других лесных пищевых ресурсов, а также технического сырья, мха, лесной подстилки и других видов побочного лесопользования;

з) доходов охотников-любителей, получаемых от сдачи добытых ими пушнины, мехового или кожевенного сырья либо мяса диких животных.

В совокупный доход семьи не входят:

– государственная социальная помощь, оказываемая в соответствии с ФЗ РФ от 17 июля 1999 года № 178-ФЗ «О государственной социальной помощи» (с имз. От 25 ноября 2006)[33] в виде денежных выплат и натуральной помощи;

– единовременные страховые выплаты, производимые в возмещение ущерба, причиненного жизни и здоровью человека, его личному имуществу и имуществу, находящемуся в общей собственности членов его семьи, а также ежемесячные суммы, связанные с дополнительными расходами на медицинскую, социальную и профессиональную реабилитацию в соответствии с решением учреждения государственной службы медико-социальной экспертизы;

– сумма ежемесячной денежной выплаты, установленной в соответствии с Законом РФ от 15 мая 1991 года № 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС», ФЗ РФ от 12 января 1995 года № 5-ФЗ «О ветеранах», ФЗ РФ от 24 ноября 1995 года № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» и ФЗ РФ от 10 января 2002 года № 2-ФЗ «О социальных гарантиях гражданам, подвергшимся радиационному воздействию вследствие ядерных испытаний на Семипалатинском полигоне»;

– из дохода семьи или одиноко проживающего гражданина исключают сумму уплаченных алиментов;

– денежные эквиваленты предоставляемых гражданам мер социальной поддержки по оплате жилого помещения и коммунальных услуг в виде скидок в оплате;

– суммы ранее предоставленных субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;

– другие виды материальной поддержки в виде денежных выплат или натуральной помощи, оказываемой гражданам за счет средств бюджета.

Субсидию предоставляют гражданам в том случае, если их расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Так, например, в Москве действует Закон от 1 декабря 2006 г. «О стандартах Москвы, применяемых при определении прав граждан на предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг». Согласно ему размер субсидии рассчитываться с учетом:

– стандартов нормативной площади жилого помещения;

– стоимости жилищно-коммунальных услуг;

– максимально допустимой доли расходов семьи на оплату услуг.

Стандарт нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, составляет:

– для одиноко проживающего гражданина – 33 кв. м общей площади жилого помещения;

– для семьи из двух человек – 42 кв. м общей площади жилого помещения;

– для семьи из трех и более человек – 18 кв. м общей площади жилого помещения на каждого члена семьи.

Стандарт стоимости жилищно-коммунальных услуг рассчитывают на основе:

– платы за содержание и ремонт жилых помещений;

– платы за отопление, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение.

Уполномоченный орган должен принять решение о предоставлении или отказе в предоставлении субсидии, рассчитать ее размер и уведомить заявителя в течение десяти дней с момента получения всех необходимых документов.

Субсидию предоставляют сроком на шесть месяцев и перечисляют на имеющиеся или открываемые счета.

Для семей со среднедушевым доходом ниже установленного прожиточного минимума максимально допустимая доля расходов уменьшается в соответствии с поправочным коэффициентом, равным отношению среднедушевого дохода семьи к прожиточному минимуму (ст. 159 ЖК РФ).

Выплату субсидии могут приостановить в следующих случаях:

– неуплаты получателем субсидии текущих платежей за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение двух месяцев;

– невыполнения получателем субсидии условий соглашения по погашению задолженности;

– неисполнения получателем субсидии требований, установленных п. 48 Постановления о предоставлении субсидий. Получатель субсидии в течение одного месяца после наступления событий, которые влекут за собой уменьшение размера субсидии либо прекращение права на ее получение (изменение места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основания проживания, гражданства, состава семьи), обязан представить в уполномоченный орган документы, подтверждающие такие события.

Приостановка допускается на срок не более одного месяца. При наличии уважительных причин, которые послужили основанием для этого, выплата субсидии возобновляется. Выплату субсидии прекращают в случаях:

– изменения места постоянного жительства получателя субсидии;

– изменения состава семьи получателя субсидии, основания проживания (если эти изменения повлекли утрату права на получение субсидии);

– представления получателем субсидии или членами его семьи заведомо недостоверной информации, имеющей существенное значение для выплаты субсидии или определения ее размера;

– невыполнения требований об уведомлении уполномоченных органов (об изменении места постоянного жительства получателя субсидии и членов его семьи, основаниях проживания, гражданства, состава семьи) в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования);

– непогашения задолженности или несогласования срока ее погашения в течение одного месяца с даты уведомления получателя субсидии о приостановлении предоставления субсидии (при отсутствии уважительной причины ее образования).

Решение о приостановлении предоставления субсидии или о прекращении предоставления субсидии доводится до сведения получателя субсидии в письменной форме в течение 5 рабочих дней с даты принятия решения с указанием оснований его принятия. Копия решения помещается в персональное дело.

Глава 13. Ответственность за неоказание или недоброкачественное оказание коммунальных услуг

Как пояснила Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека в своем письме от 11 марта 2005 года № 0100/1745-05-32 не регулируются законодательством о защите прав потребителей гражданско-правовые отношения граждан с организациями (общественными объединениями, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами, товариществами и т. д.), если эти отношения возникают в связи с членством граждан в этих организациях. Однако законодательством о защите прав потребителей регулируются отношения по поводу предоставления этими организациями гражданам (в том числе членам этих организаций) платных услуг. Так, например, если уставом ЖСК предусмотрена обязанность кооператива обеспечивать оказание платных коммунальных услуг гражданам, то на отношения, возникающие по поводу предоставления указанных услуг, распространяется действие законодательства о защите прав потребителей.

По общему правилу отношения, регулируемые Законом «О защите прав потребителей», могут возникать из возмездных гражданско-правовых договоров на приобретение товаров, выполнение работ, оказание услуг, в частности (применительно к сфере ЖКХ):

– из договоров найма жилого помещения (в том числе социального найма) в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится соответствующее жилое помещение, предоставления или обеспечения предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг, проведения текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг;

– из договоров подряда (бытового, строительного, на техническое обслуживание приватизированного, а также другого жилого помещения, находящегося в собственности граждан);

– из договора энергоснабжения, являющегося разновидностью договора купли – продажи, когда в качестве продавца соответствующего вида энергии (электричество, вода, газ, тепло) выступает энергоснабжающая организация.

В настоящее время все граждане, проживающие как в приватизированных, так и неприватизированных квартирах в многоквартирных жилых домах, являются потребителями жилищно-коммунальных услуг. Их исполнителем, т. е. стороной в правоотношениях, регулируемых соответствующими положениями ГК РФ, ЖК РФ, Законом РФ «О защите прав потребителей» и другими нормативно-правовыми документами, в контексте определения, данного в п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений – иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы.

Помимо этого, при определении субъекта соответствующей ответственности перед потребителем необходимо иметь в виду, что в отдельных муниципальных образованиях сложилась практика, при которой фактическим исполнителем жилищно-коммунальных услуг является орган местного самоуправления, реализующий функции управляющей организации в отношении соответствующего муниципального жилищного фонда непосредственно через свои структурные подразделения. Подобная практика является неправомерной, так как свидетельствует о совмещении органом власти функций хозяйствующего субъекта, что противоречит соответствующим положениям ч. 3 ст. 15 ФЗ РФ «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ, и в отдельных случаях по формальному признаку может затруднять осуществление защиты прав потребителей на основе правовых норм Закона о защите прав потребителей, поскольку указанный законодательный акт вообще не определяет органы государственной власти и местного самоуправления в качестве субъектов регулируемых им правоотношений.

При оценке договорных отношений, фактически сложившихся в сфере ЖКХ, особое внимание следует уделять рассмотрению обстоятельств отключения граждан – потребителей от источников электроэнергии, тепла, воды и т. д. Подобные действия на практике как правило осуществляются либо в качестве соответствующей «меры воздействия» на недобросовестных плательщиков жилищно-коммунальных услуг или являются следствием неоплаты ресурсоснабжающим организациям оказанных ими коммунальных услуг организациями – исполнителями, обеспечивающими предоставление этих услуг гражданам – потребителям и являющимися по отношению к ним обязанной стороной.

В соответствии с п. 3 ст. 541 ГК РФ гражданин, использующий энергию для бытового потребления, вправе использовать ее в необходимом ему количестве, а права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и только в той мере (согласно п. 3 ст. 55 Конституции РФ), в какой это необходимо для целей, прямо определенных указанной статьей Основного Закона РФ.

Исходя из соответствующих положений абз. «а», «б» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам обеспечение потребителей жилищно-коммунальных услуг надлежащим теплоснабжением, электроснабжением, холодным и горячим водоснабжением является для исполнителя обязательным.

При этом согласно п. 5 ст. 4 Закона о защите прав потребителей и абз. «б» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам каждый потребитель имеет право на то, чтобы услуги, связанные с энерго-, тепло– и водоснабжением занимаемого им жилого помещения, соответствовали по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям договора.

В соответствии с п. 1 ст. 547 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб (п. 1 ст. 15 ГК РФ).

В контексте соответствующих положений п. 3 ст. 541, п. 2, 3 ст. 546 ГК РФ и п. 79 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам единственным основанием для перерыва (прекращения, ограничения) в подаче гражданам указанных энергоресурсов могут служить необходимость проведения плановых или неотложных работ в системе энергообеспечения, а также стихийные бедствия и чрезвычайные ситуации, не зависящие от исполнителя и ресурсоснабжающих предприятий (в частности, перерыв в подаче, прекращение или ограничение подачи энергии без согласования с абонентом и без соответствующего его предупреждения допускаются в случае необходимости принять неотложные меры по предотвращению или ликвидации аварии при условии немедленного уведомления абонента об этом).

При этом любой исполнитель жилищно-коммунальных услуг обязан в соответствии с п.49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам принимать своевременные меры по предупреждению и устранению нарушений качества этих услуг, повышать их потребительские свойства и не допускать нарушений технологических процессов в ходе их оказания.

Общие основания возмещения вреда, причиненного потребителям вследствие недостатков товара, работы или услуги, а также лица, ответственные за такой вред, сроки его возмещения и основания освобождения продавца (изготовителя, исполнителя) от соответствующей ответственности определены ст. 1095–1098 ГК РФ и ст. 13, 14 Закона о защите прав потребителей.

В соответствии с указанными нормами вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя вследствие конструктивных, производственных или иных недостатков товара, работы или услуги, подлежат возмещению продавцом или изготовителем товара либо исполнителем услуги независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет.

Единственным основанием, освобождающим в этой связи продавца (изготовителя, исполнителя) от соответствующей гражданско-правовой ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, согласно п. 79 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, может служить доказанный им факт действия непреодолимой силы.

Правовыми основаниями для компенсации потребителям морального вреда служат соответствующие положения ст. 151, 1099–1101 ГК РФ и ст. 15 Закона о защите прав потребителей.

Поскольку все требования, связанные с соответствующим возмещением вреда, носят имущественный характер, при их неудовлетворении в добровольном порядке спор может быть разрешен только судом (ст. 11 ГК РФ, п. 1 ст. 17 Закона о защите прав потребителей). При этом участие территориальных органов исполнительной власти в судебной защите прав потребителей регламентировано ст. 46, 47 ГПК РФ и ст. 40 Закона о защите прав потребителей.

Теперь более подробно.

Граждане имеют право на перерасчет, если им предоставляются коммунальные услуги ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность. В Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам есть приложение № 1, где четко указано, при каких условиях плата за коммунальные услуги подлежит уменьшению.

При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при проведении 1 раз в год профилактических работ плата за коммунальные услуги при отсутствии коллективных (общедомовых), общих (квартирных) или индивидуальных приборов учета снижается на размер стоимости непредоставленных коммунальных услуг.

Объем (количество) непредоставленного коммунального ресурса рассчитывается исходя из норматива потребления коммунальной услуги, количества потребителей (для водоснабжения, водоотведения, электроснабжения и газоснабжения) или общей площади жилых помещений (для отопления), а также времени непредоставления коммунальной услуги.

В случае если исполнитель после заключения договора своевременно не приступил к предоставлению коммунальных услуг, потребитель вправе потребовать от исполнителя возмещения понесенных убытков и уплаты неустойки в соответствии с гражданским законодательством, законодательством о защите прав потребителей и договором.

Каковы действия потребителя в случае непредоставления коммунальных услуг или предоставления из ненадлежащего качества?

Необходимо сразу же уведомить об этом аварийно-диспетчерскую службу исполнителя или иную службу, указанную исполнителем. Данное уведомление можно сделать в письменной или устной форме.

Данное сообщение должно быть обязательно зарегистрировано аварийно-диспетчерской службой. При этом потребитель обязан сообщить свои фамилию, имя и отчество, точный адрес проживания, а также вид непредоставленной коммунальной услуги или предоставленной коммунальной услуги ненадлежащего качества. Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан сообщить потребителю сведения о лице, принявшем заявку (фамилию, имя и отчество), регистрационный номер заявки и время ее приема.

В случае если сотруднику аварийно-диспетчерской службы известны причины данного обращения, он обязан немедленно сообщить об этом потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации заявок. Эта отметка является основанием для признания исполнителем факта непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

В противном случае, сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан согласовать с потребителем точное время и дату установления факта непредоставления коммунальных услуг или проверки качества предоставления коммунальных услуг. По результатам проверки составляется акт о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении ее ненадлежащего качества, который подписывается потребителем (или его представителем) и исполнителем (или его представителем).

В акте о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества указываются нарушения параметров качества, время и дата начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.

Датой начала непредоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается:

а) время подачи потребителем в аварийно-диспетчерскую службу заявки о факте;

б) время, указанное в акте, в случае выявления исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества;

в) время начала предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, зафиксированное коллективным (общедомовым), общим (квартирным) или индивидуальным приборами учета – в случае фиксации предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества приборами учета.

Данный акт является основанием для перерасчета размера платы за коммунальные услуги, а также для уплаты исполнителем неустойки за нарушение своих обязательств в размере, установленном федеральными законами и договором.

В случае причинения исполнителем или третьими лицами ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя или совместно проживающих с ним лиц, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель (или его представитель) и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт, в котором фиксируется факт причинения такого ущерба. Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан его уполномоченным представителем не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. В случае невозможности подписания акта потребителем (или его представителем) он должен быть подписан двумя очевидцами.

Вышеназванные акты составляются в 2 экземплярах и имеют одинаковую юридическую силу.

Период предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества считается оконченным:

а) со дня подписания потребителем (или его представителем) акта об устранении недостатков предоставления коммунальных услуг;

б) с момента возобновления предоставления коммунальных услуг надлежащего качества, зафиксированного соответствующим прибором учета.

Законодательством предусмотрена административная ответственность исполнителя за нарушения качества и порядка предоставления коммунальных услуг.

Так, в ст. 7.23 КоАП РФ предусмотрено наложение административного штрафа в размере 5000 руб. за нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами.

Глава 14. Каковы способы самозащиты потребителей услуг ЖКХ?

Права потребителей, являясь составной частью прав человека и гражданина, в соответствии с Конституцией РФ признаются и гарантируются государством.

Закон о защите прав потребителей установил следующие права потребителя: на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества; на безопасность товаров (работ, услуг) для жизни и здоровья потребителя; на получение полной и достоверной информации о товарах (работах, услугах) и об их продавцах (изготовителях, исполнителях); на просвещение и на государственную и общественную защиту интересов потребителей.

Так что доказывать и подтверждать свои права потребитель в принципе не обязан, его права установлены Законодателем.

Потребитель должен только изъявить намерение воспользоваться тем или иным правом, а в случае нарушения прав потребителя воспользоваться предложенной Законодателем защитой в соответствии с действующим законодательством.

Какие же методы защиты существуют при оказании потребителю услуг ненадлежащего качества?

Основные требования в отношении качества предоставляемых услуг предусмотрены ст. 29 Закона о защите прав потребителей, данная статья предусматривает возможность предъявления требований по поводу недостатков выполненной работы (оказанной услуги) альтернативно:

– безвозмездное устранение недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

– соответствующее уменьшение цены выполненной работы (оказанной услуги);

– безвозмездное изготовление другой вещи из однородного материала такого же качества или повторного выполнения работы. При этом потребитель обязан возвратить ранее переданную ему исполнителем вещь;

– возмещение понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

При этом удовлетворение требований потребителя о безвозмездном устранении недостатков, об изготовлении другой вещи или о повторном выполнении работы (оказании услуги) не освобождает исполнителя от ответственности в форме неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы (оказания услуги).

Недостатки работы (услуги) должны быть устранены исполнителем в разумный срок, назначенный потребителем.

Отношения, связанные с энергоснабжением, между снабжающими организациями и абонентами-гражданами, а также (на основании ст. 548 ГК РФ) отношения, связанные со снабжением тепловой энергией, газом, водой и другими товарами через присоединенную сеть, регулируются, как уже было указано ранее, п. 6 гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства. При применении положений Закона о защите прав потребителей в части, касающейся ответственности продавца за неисполнение и ненадлежащее исполнение обязательств по договору купли-продажи, необходимо учитывать, что ГК РФ установлена ограниченная ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору энергоснабжения – сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим только реальный ущерб (ст. 547 ГК РФ). Кроме того, ч. 2 ст. 542 ГК РФ предусмотрено, что в случае нарушения энергоснабжающей организацией требований, предъявляемых к качеству энергии, абонент вправе отказаться от оплаты такой энергии.

Законодатель с учетом специфики выполнения работ и оказания услуг, дифференцированно определяет возможные формы нарушения сроков работы (услуги): исполнитель своевременно не приступил к выполнению работы (оказанию услуги); он настолько медленно ее выполняет, что стало очевидным – работа не будет выполнена в установленный срок; исполнитель не выполнил работу в обусловленный срок, т. е. допустил просрочку выполнения работы. Под очевидностью невозможности выполнения работы в срок следует понимать явную невозможность, отсутствие которой должен доказывать исполнитель.

В случае данных нарушений потребитель согласно ч. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей вправе:

1) назначить исполнителю новый срок;

2) поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;

3) потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);

4) отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).

Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков выполнения работы (оказания услуги). Убытки возмещаются в сроки, установленные для удовлетворения соответствующих требований потребителя.

Согласно ч. 2 ст. 28 Закона о защите прав потребителей новые сроки выполнения работы (услуги) назначаются потребителем в одностороннем порядке. В отличие от этого первоначальные сроки выполнения работ определяются законодательством либо договором. Назначение нового срока должно быть подтверждено в указанных документах подписью потребителя и исполнителя.

В случае просрочки новых сроков потребитель вправе предъявить одно из других требований, установленных ч. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей.

«Каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод», – гласит ч. 1 ст. 46 Конституция РФ[34]. Данный принцип является основополагающим. ГК РФ (ст. 11) и Закон о защите прав потребителей (ст. 17), как и нормы Конституции РФ, гарантируют защиту нарушенных прав, осуществляя ее через суд.

Закон предусматривает судебный порядок защиты нарушенных прав потребителя по иску самого потребителя, а также федерального антимонопольного органа, федеральных органов исполнительной власти (их территориальных органов), осуществляющих контроль за качеством и безопасностью товаров (работ, услуг), органов местного самоуправления, общественных объединений потребителей (их ассоциаций, союзов) по искам, предъявляемым в интересах потребителя, группы потребителей или неопределенного круга потребителей.

Во всех указанных случаях истцы освобождаются от уплаты государственной пошлины при предъявлении исков (ч. 3 ст. 17 Закона о защите прав потребителей).

При обращении в суд необходимо иметь в виду, что нарушенные права граждан и организаций защищаются лишь в течение определенного срока исковой давности.

ГК РФ предусматривает общий и специальные сроки исковой давности (ст. 196, 197). Общий срок исковой давности установлен в 3 года. Сокращенные или более длительные сроки исковой давности могут быть установлены законом для отдельных видов требований.

Если для определенных отношений не установлены специальные сроки исковой давности, то применяется общий срок.

Истечение срока исковой давности само по себе не является основанием для отказа в принятии искового заявления судом. Это обстоятельство может послужить основанием для вынесения решения об отказе в иске. Однако такое решение может быть вынесено лишь по заявлению ответчика о применении исковой давности, сделанному до вынесения решения (ч. 2 ст. 199 ГК РФ). Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права либо когда возникает право требовать исполнения обязательства (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). Вопросы приостановления и перерыва течения срока исковой давности регулируются ст. 202–204 ГК РФ.

Если срок исковой давности пропущен гражданином по причинам, признанным уважительными (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т. п.), суд в исключительных случаях может этот срок восстановить. Однако причины пропуска срока должны иметь место в последние 6 месяцев срока давности или в течение срока давности, если он меньше или равен 6 месяцам (ст. 205 ГК РФ).

Глава 15. Как правильно составить претензию?

В случае нарушения прав потребителей, прежде всего необходимо составить претензию исполнителю.

В претензии указывается:

– лицо, которому адресуется претензия;

– лицо, подающее претензию;

– адресные данные;

– обстоятельства дела;

– предъявляемые требования.

Претензия составляется в двух экземплярах. Первый экземпляр подается исполнителю, а второй остается у потребителя, причем на экземпляре потребителя исполнитель должен поставить отметку о принятии претензии к рассмотрению (дату и подпись, принявшего претензию). Если исполнитель отказывается принимать претензию, можно отправить ее по почте заказным письмом с уведомлением. С момента получения претензии начинает исчисляться срок, установленный для удовлетворения требований потребителя. Согласно Закону о защите прав потребителей требования потребителя подлежат возмещению в десятидневный срок.

Глава 16. Контрольно-надзорные мероприятия в сфере защиты прав потребителей услуг жилищно-коммунального хозяйства

Организация контроля и надзора в сфере защиты прав потребителей жилищно-коммунальных услуг со стороны территориальных органов Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей должна предусматривать систему мер, направленных на предупреждение, выявление и пресечение нарушений потребительского законодательства.

Основанием для применения таких мер будут служить:

– жалобы, обращения, заявления граждан – потребителей жилищно-коммунальных услуг;

– соответствующие обращения органов государственной власти, местного самоуправления, общественных организаций потребителей, средств массовой информации;

– мероприятия по контролю, проводимые в установленном порядке должностными лицами территориальных органов Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей.

При этом, в соответствии с возложенными на них функциями и в рамках полномочий, установленных Приказом Министерства здравоохранения и социального развития РФ от 24 апреля 2006 г. № 308 «Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека»[35], территориальные органы Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей (уполномоченные должностные лица) вправе:

1) Выдавать соответствующим исполнителям (продавцам) жилищно-коммунальных (коммунальных) услуг обязательные для исполнения предписания о прекращении нарушений прав потребителей и (или) необходимости соблюдения обязательных требований к жилищно-коммунальным (коммунальным) услугам.

Выдача указанных предписаний, являющихся по своей правовой природе индивидуальными ненормативными правовыми актами государственного органа, производится на основании ст. 40 Закона о защите прав потребителей.

Основанием для выдачи предписаний, в частности, являются установленные факты:

– нарушения права потребителей на получение полной и достоверной информации об исполнителе и оказываемых им жилищно-коммунальных услугах (ст. 8-11 Закона о защите прав потребителей, п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам;

– нарушения требований (в том числе обязательных) к качеству и безопасности предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (ст. 4, 7 Закона о защите прав потребителей, п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда);

– включения в договор условий, ущемляющих права потребителей по сравнению с правилами, установленными действующим законодательством, в том числе, навязывание платных дополнительных услуг, обусловливание оплаты (приобретения) одних услуг обязательной оплатой (приобретением) иных и т. д. (ст. 16 Закона о защите прав потребителей);

– несоблюдения исполнителем соответствующих неимущественных требований потребителей, связанных с предъявлением ими индивидуальных претензий в отношении предоставляемых жилищно-коммунальных услуг (их потребительских свойств, сроков оказания и др.) (ст. 12, 18, 28, 29, 37 Закона о защите прав потребителей).

2) Осуществлять в порядке, установленном КоАП РФ, соответствующее административное производство, включая проведение административного расследования (ст. 28.7 КоАП РФ) и выдачу представления об устранении причин и условий, способствовавших совершению административного правонарушения (ст. 29.13 КоАП РФ), по статьям:

– 14.4 (в части выполнения работ (оказания услуг) жилищно-коммунального назначения, не соответствующих требованиям стандартов по качеству (ч. 1 ст. 14.4) и санитарным правилам (ч. 2 ст. 14.4);

– 14.6 (в части завышения регулируемых государством цен (тарифов, расценок, ставок и т. п.) на соответствующие жилищно-коммунальные услуги и нарушения установленного порядка ценообразования);

– 14.7 (в части введения потребителей в заблуждение относительно потребительских свойств и качества предоставляемых жилищно-коммунальных услуг);

– 14.8 (в части нарушения права потребителей на получение необходимой и достоверной информации об исполнителе и оказываемых им жилищно-коммунальных услугах (ч. 1 ст. 14.8) и включения в договор условий, ущемляющих установленные законом права потребителя (ч. 2 ст. 14.8).

3) Осуществлять судебную защиту прав потребителей в порядке, установленном ст. 40, 46 Закона о защите прав потребителей, ст. 46, 47 ГПК РФ.

Указанная защита в первую очередь обеспечивается посредством вступления в судебный процесс для дачи соответствующего заключения по делу или предъявления иска о признании противоправными в отношении неопределенного круга потребителей тех или иных действий исполнителя жилищно-коммунальных услуг.

4) Осуществлять взаимодействие с соответствующими органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления в целях исключения издания последними правовых актов, не соответствующих нормам потребительского законодательства и ущемляющих права потребителей.

В случае выявления таких фактов следует в инициативном порядке обращаться в прокуратуру с просьбой принести протест о признании таких актов недействительными.

В случае соответствующего оспаривания тех же актов в судах общей юрисдикции со стороны общественных организаций потребителей, необходимо добиваться принятия судом решения (в порядке, установленном ч. 2 ст. 47 ГПК РФ) о привлечении территориального органа Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей для дачи заключения по делу.

Приложение

ДОГОВОР

О предоставлении жилищно-коммунальных услуг

собственнику жилого помещения

г. Саратов 03 июля 2007 г.

Гражданин Петров Семен Игоревич, проживающий по адресу: г. Саратов, ул. Мира д. 5 кв. 23, имеющий данное жилое помещение на праве собственности (свидетельство № 1245689 от 24 апреля 2005 года), действующий от своего имени и в своих интересах, именуемый в дальнейшем Заказчик, с одной стороны, Товарищество собственников жилья «Березка», в лице Председателя Смирновой Марии Петровны, действующего на основании Устава, именуемое в дальнейшем Исполнитель, с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

I. Предмет Договора

В соответствии с настоящим Договором Исполнитель обязуется производить обслуживание жилого помещения, принадлежащего Заказчику, а также обеспечивать последнего коммунальными и иными услугами за плату.

II. Жилое помещение

2.1. Объектом настоящего договора является изолированное жилое помещение (квартира, часть квартиры, комната, часть комнаты), расположенное по адресу: г. Саратов, ул. Мира д. 5 кв. 23 (Приложение 1).

III. Жилищно-коммунальные услуги

3.1. Исполнитель обеспечивает прием и подачу Заказчику коммунальных услуг от соответствующих энергоснабжающих организаций.

3.2. Заказчику обеспечивается предоставление в соответствии с Договором следующих видов жилищно-коммунальных услуг:

техническое обслуживание (осмотры, подготовка к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт);

санитарное содержание (уборка мест общего пользования, уборка мест придомовой территории, вывоз мусора);

коммунальные услуги (теплоснабжение, водоснабжение, канализация, отопление, газоснабжение, электроснабжение) ____________________

3.3. Режим предоставления коммунальных услуг и нормативные объемы их потребления установлены в соответствии с действующими на территории города Саратова показателями.

3.4. Условия предоставления коммунальных услуг приведены в приложении 1 к Условиям предоставления коммунальных услуг (приложение 2).

IV. Права и обязанности Исполнителя

4.1. Исполнитель обязуется:

4.1.1. Обеспечить предоставление коммунальных и иных услуг в соответствии с правилами, установленными нормативными актами Российской Федерации и города Саратова на условиях и в порядке, предусмотренных Договором (приложение 2).

4.1.2. Обеспечить техническое обслуживание санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в жилом помещении, а также бесперебойную работу общедомового инженерного оборудования.

4.1.3. Обеспечить в соответствии с утвержденным в установленном порядке ТСЖ «Березка» планом в квартире Заказчика необходимый капитальный ремонт, замену, вследствие физического износа, основных конструкций дома, дверей, оконных переплетов, полов, а также ремонт санитарно-технического и иного оборудования, вызванные нормальным износом, а также непредвиденными обстоятельствами, произошедшими не по вине Заказчика.

Обеспечить за свой счет текущий ремонт жилых помещений Заказчика в случаях, когда такой ремонт связан с устранением неисправностей отдельных конструктивных элементов жилого дома или оборудования в нем либо с производством капитального ремонта.

4.1.4. Обеспечить в соответствии с утвержденным в установленном порядке ТСЖ «Восход» планом капитальный ремонт жилого дома в сроки согласно минимальной продолжительности эффективной эксплуатации жилых зданий и объектов.

4.1.5. Все обращения, заявки Заказчика регистрировать в аварийно – диспетчерской службе (тел: 63-01-06) и оперативно принимать по ним соответствующие меры. Обеспечить выполнение заявок на устранение неисправностей оборудования жилого помещения в срок, установленный в Приложении 3.

4.1.6. Обеспечить регулярную санитарную уборку придомовой территории, подъездов, лестничных клеток, кабин лифтов и других мест общего пользования, прочистку и ремонт дымовых и вентиляционных каналов, дератизацию, дезинсекцию подвальных помещений, обслуживание и ремонт лифтов и мусорокамер в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 (далее – Правила и нормы) и иными нормативными документами по технической эксплуатации жилищного фонда.

4.1.7. Обеспечивать регулярный (1 раз в сутки) вывоз мусора, бытовых отходов и нечистот из специально отведенных мест у жилых домов.

4.1.8. Обеспечивать освещенность мест общего пользования.

4.1.9. Предоставлять Заказчику и проживающим совместно с ним членам его семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома (когда ремонт не может быть произведен без выселения Заказчика) другое равноценное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, не расторгая при этом настоящего Договора.

Переселение Заказчика и членов его семьи из занимаемого ими жилого помещения на другую жилплощадь и обратно (по окончании ремонта) производится Исполнителем за счет последнего.

4.1.10. Обеспечивать своевременную (весной, осенью) подготовку жилых домов, инженерного оборудования, находящегося в них, к сезонной эксплуатации, а также проводить своевременные осмотры отдельных элементов зданий и помещений (в том числе санитарно – технического и иного оборудования), в сроки, установленные Правилами и нормами.

4.1.11. Уведомлять Заказчика:

о предстоящем капитальном ремонте дома либо занимаемых Заказчиком жилых помещений – за шесть месяцев;

о ремонте мест общего пользования жилого дома – за неделю;

об отключении, испытании или ином изменении режима работы инженерных сетей жилого дома – за двое суток.

4.1.12. Уведомлять Заказчика о нормативных актах города Саратов и Российской Федерации, влекущих изменение порядка и условий исполнения сторонами Договора, путем публикации сообщений об этом в средствах массовой информации либо иным образом.

4.1.13. Принимать своевременные меры по предупреждению и устранению нарушений качества предоставляемых услуг по вине Исполнителя.

4.2. Исполнитель вправе:

4.2.1. Исключительно с согласия Заказчика осуществлять переоборудование жилого дома, в котором находится жилое помещение Заказчика, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением.

4.2.2. Предупреждать Заказчика о необходимости устранения нарушений, связанных с использованием жилого помещения не по назначению либо с ущемлением прав и интересов соседей.

4.2.3. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ, содержащим условия социального найма жилых помещений.

V. Права и обязанности Заказчика и членов его семьи

5.1. Заказчик обязуется:

5.1.1. Соблюдать правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории (Приложение 4), в том числе:

использовать жилое помещение в соответствии с его назначением;

бережно относиться к жилому дому, объектам благоустройства и зеленым насаждениям;

соблюдать чистоту и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования; выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специально отведенные для этого места;

не допускать сбрасывания в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, не сливать жидкие пищевые отходы в мусоропровод;

соблюдать правила пожарной безопасности, с которыми он ознакомлен под роспись; не допускать установки самодельных предохранительных электрических устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов, выполнять другие требования пожарной безопасности;

экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию;

не допускать использования теплоносителя в системах отопления не по прямому назначению (слив воды из системы и приборов отопления);

производить за свой счет не реже одного раза в пять лет текущий ремонт своего жилого помещения и мест общего пользования в квартире;

не производить переустройство, реконструкцию, перепланировку жилых и подсобных помещений, переоборудование балконов и лоджий, внутренних инженерных сетей, перестановку либо установку дополнительного санитарно – технического и иного оборудования без предварительно полученного письменного разрешения соответствующих органов.

5.1.2. Не допускать выполнения в квартире работ или совершения других действий, приводящих к порче жилых помещений либо нарушающих нормальные условия проживания в других жилых помещениях, в том числе создающих повышенный шум или вибрацию.

5.1.3. Переселиться с совместно проживающими с ним членами семьи на время проведения капитального ремонта жилого дома в другое предоставляемое Исполнителем жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям, когда ремонт не может быть произведен без выселения Заказчика.

5.1.4. Ознакомить всех совместно проживающих с ним совершеннолетних членов своей семьи с условиями Договора.

5.1.5. Своевременно производить оплату за обслуживание жилого помещения и коммунальные услуги.

5.2. Заказчик вправе:

5.2.1. Требовать от Исполнителя уменьшения платы за обслуживание жилого помещения и предоставление коммунальных услуг в связи со снижением объема и качества их предоставления, в том числе вызванными перерывами сверх предусмотренных Договором сроков.

5.2.2. Требовать от Исполнителя возмещения в полном объеме убытков и вреда, причиненного жизни, здоровью или имуществу вследствие невыполнения либо недобросовестного выполнения Исполнителем своих обязанностей по Договору, в том числе связанных с предоставлением коммунальных и иных услуг, а также морального вреда в размере и порядке, определяемых в соответствии с законодательством Российской Федерации.

VI. Платежи по Договору

6.1. В состав платы за жилое помещение, вносимой Заказчиком, включаются:

платеж за содержание и ремонт мест общего пользования;

платеж за капитальный ремонт жилищного фонда;

платеж за коммунальные услуги;

6.2. Размер платы за обслуживание жилого помещения и коммунальные услуги определяется в порядке, установленном действующим законодательством, с учетом площади занимаемого жилого помещения, иных количественных и качественных характеристик жилого помещения и жилого дома, численности семьи Заказчика, нормативов и качества предоставления коммунальных услуг, объема их потребления (при наличии приборов учета).

В случае снижения фактического объема и качества предоставляемых услуг Заказчику производится перерасчет платежей в порядке и на условиях, установленных Правилами изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491.

При отсутствии приборов учета размер платежа за коммунальные услуги (энергетические и иные ресурсы) определяется по нормативам потребления.

6.3. Плата за обслуживание жилого помещения и коммунальные услуги вносится Заказчиком ежемесячно не позднее 10 (десятого) числа следующего за истекшим месяцем.

По согласованию с Исполнителем Заказчик может погасить имеющуюся задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг работами по благоустройству территории, прилегающей к жилому дому, а также другими работами по трудовому или гражданско-правовому договору.

6.4. Размер платы за обслуживание жилого помещения и коммунальные услуги, льготы, предоставленные Заказчику в установленном порядке, сумма пеней, определенная в соответствии с Договором, и расчетный счет, на который вносятся платежи, указываются в едином платежном документе, предъявляемом ежемесячно Исполнителем. При этом сумма задолженности и сумма пеней выносятся отдельной строкой и не включаются в общий размер платы за пользование жилым помещением.

VII. Изменение и расторжение Договора

7.1. Изменения и дополнения вносятся в Договор по соглашению сторон.

7.2. Договор подлежит изменению в случае принятия закона, устанавливающего обязательные для сторон иные правила, чем те, которые действовали при заключении Договора.

7.3. Договор расторгается:

7.3.1. По требованию Заказчика.

7.3.2. По требованию Исполнителя в судебном порядке.

7.4. Все изменения Договора оформляются дополнительным соглашением, подписываемым Исполнителем и Заказчиком в соответствии с условиями Договора, если иное не предусмотрено действующим законодательством.

VIII. Ответственность

8.1. За несвоевременное внесение платы за содержание, ремонт мест общего пользования и предоставление коммунальных услуг Заказчик уплачивает пеню в размере в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная с 11 (одиннадцатого) числа следующего за истекшим месяцем.

8.2. Убытки, понесенные сторонами в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих обязательств по Договору, возмещаются виновной стороной в установленном порядке, а в случае, когда виновной стороной является Исполнитель, – с учетом требований Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».

8.3. Исполнитель освобождается от ответственности за нарушение качества предоставления коммунальных услуг, если докажет, что оно произошло вследствие непреодолимой силы.

IX. Прочие положения

9.1. Договор и все последующие дополнительные соглашения к нему подлежат обязательной регистрации Исполнителем.

9.2. Споры, которые могут возникнуть между сторонами по Договору, разрешаются в судебном либо административном порядке в соответствии с действующим законодательством.

9.3. По вопросам, не урегулированным Договором, стороны руководствуются действующим законодательством.

9.4. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, сообщены по телефону или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам сторон с получением под расписку соответствующими лицами.

9.5. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до 31 декабря 2009 года.

9.6. Настоящий договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Х. Адреса и реквизиты сторон

……..

Приложение 1

к договору о предоставлении

жилищно-коммунальных услуг

собственнику жилого помещения

ПАСПОРТ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Жилое помещение находится по адресу: г. Саратов ул. Мира д. 5 кв. 23 в многоквартирном доме (10 этажей, 3 подъезда).

Жилое помещение входит в состав имущества, относящегося муниципальному жилищному фонду.

Помещение расположено на втором этаже. Помещение состоит из: двух комнат общей площадью 56 кв. м, включая 52 кв. м жилой площади, в отдельной квартире, в том числе:

комната 1 – 17 кв. м, изолированная,

комната 2 – 12,5 кв. м, изолированная,

кухни площадью 8 кв. м, с четырех конфорочной, газовой плитой, ванной комнаты площадью 2 кв. м, санитарного узла раздельного площадью 1 кв. м, коридора площадью 11,5 кв. м, лоджии площадью 4 кв. м.

Высота потолков 2,80 м.

Квартира оборудована: водопроводом, горячим водоснабжением, канализацией, центральным отоплением, электроосвещением, газом, мусоропроводом, радиотрансляционной сетью, кабельной телевизионной сетью, телефоном.

Технические характеристики инженерного оборудования:

максимальная суммарная потребляемая мощность электробытовых машин, приборов, аппаратуры 200 кВт.

Жилой дом сдан в эксплуатацию в 1997 году. Капитальный и текущий ремонт жилого дома не проводился. Дом кирпичный. Количество этажей – 10. Лифт имеется. Мусоропровод расположен на межклеточных площадках.

Приложение: План жилого помещения.

Исполнитель:

_________(подпись)

Заказчик:

________(подпись)

Приложение 2

к договору о предоставлении

жилищно-коммунальных услуг

собственнику жилого помещения

УСЛОВИЯ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ

1. Общие положения

1.1. Предоставление коммунальных услуг (снабжение энергетическими и иными ресурсами) производится в соответствии с правилами, установленными правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и города Саратова.

1.2. Качество коммунальных услуг, режим их предоставления и нормативные объемы их потребления соответствуют приведенным в Справочном приложении 1 к настоящим Условиям.

1.3. Системы снабжения коммунальными услугами должны быть в постоянной готовности к обслуживанию Заказчика, за исключением времени перерывов: для проведения ремонтных и профилактических работ (устанавливаются производителем услуг по согласованию с Исполнителем в соответствии с действующими строительными нормами и правилами, правилами технической эксплуатации, положениями о проведении текущих и капитальных ремонтов и другими нормативными документами, договорами о снабжении энергетическими и иными ресурсами между Исполнителем и ресурсоснабжающими предприятиями); на межотопительный период для систем отопления (устанавливаются Исполнителем); в связи со стихийными бедствиями, а также чрезвычайными ситуациями, не зависящими от Исполнителя и ресурсоснабжающих предприятий.

1.4. Вопросы, связанные с эксплуатацией жилого дома и находящегося в нем инженерного оборудования, разрешаются в порядке, предусмотренном Договором.

2. Оплата коммунальных услуг

2.1. Размер платежа за коммунальные услуги определяется в соответствии с пунктом 6.2 Договора.

2.2. Вне зависимости от наличия приборов учета оплата коммунальных услуг производится непосредственно на расчетный счет Исполнителя.

2.3. В соответствии с ч. 3 п. 6.2 Договора при отклонении качества услуг от установленного Договором размер платежа за коммунальные услуги Исполнителем соответственно уменьшается в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307.

Снижение оплаты не допускается, если перерыв в снабжении энергетическими и иными ресурсами связан с устранением угрозы здоровью, жизни граждан, предупреждением ущерба имуществу или вследствие непреодолимой силы.

2.4. Контроль за правильностью пользования энергетическими и иными ресурсами осуществляется Исполнителем в соответствии с Договором или представителем специализированной организации, имеющей право допуска к соответствующим установкам и оборудованию.

3. Права и обязанности Заказчика

3.1. Заказчик имеет право:

3.1.1. На получение коммунальных услуг, предусмотренных Договором, установленного качества, безопасных для его жизни и здоровья, не причиняющих вреда его имуществу.

3.1.2. На устранение Исполнителем выявленных недостатков в предоставлении услуг в установленные Договором сроки.

3.2. Заказчик обязан:

3.2.1. Не совершать действий, нарушающих порядок пользования коммунальными услугами, установленный Договором.

3.2.2. Соблюдать требования техники безопасности при пользовании коммунальными услугами.

3.2.3. Оплатить стоимость работ по устранению засоров санитарно – технических приборов и внутриквартирных трубопроводов до канализационного стояка, возникающих по вине Заказчика.

3.3. Заказчику запрещается:

3.3.1. Переоборудовать внутренние инженерные сети без разрешения Исполнителя.

3.3.2. Устанавливать, подключать без письменного разрешения Исполнителя и использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, регулирующую и запорную арматуру, а также подключать и использовать бытовые приборы и оборудование, включая индивидуальные приборы очистки воды, не имеющие технических паспортов (свидетельств), не отвечающие требованиям безопасности эксплуатации и санитарно – гигиеническим нормативам.

3.3.3. Использовать теплоноситель в системах отопления не по прямому назначению (производить слив воды из системы и приборов отопления).

4. Права и обязанности Исполнителя

4.1. Исполнитель имеет право осуществлять контроль за потреблением энергетических и иных ресурсов и коммунальных услуг путем проведения осмотров состояния инженерного оборудования и приборов учета у Заказчика.

4.2. Исполнитель обязан:

4.2.1. Принимать своевременные меры по предупреждению и устранению нарушений качества предоставляемых Заказчику коммунальных услуг.

4.2.2. Обеспечивать за свой счет проведение работ по техническому обслуживанию и ремонту инженерного оборудования, а именно: по уплотнению соединений, устранению течи, смене отдельных участков трубопроводов, сифонов, ревизий, отдельных водоразборных кранов, смесителей, запорной арматуры, секций отопительных приборов, промывке отопительных приборов.

Справочное приложение

к Условиям предоставления

коммунальных услуг

КАЧЕСТВО КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ, РЕЖИМ ИХ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ

И НОРМАТИВНЫЕ ОБЪЕМЫ ПОТРЕБЛЕНИЯ

1. Общие положения

1.1. Исполнитель обеспечивает предоставление Заказчику коммунальных услуг, соответствующих по качеству обязательным требованиям нормативов и стандартов, санитарных правил и норм и условиям Договора.

Потребительские свойства и режим предоставления коммунальных услуг должны соответствовать установленным нормативам:

по теплоснабжению – температуре воздуха в жилых помещениях при условии выполнения мероприятий по утеплению помещений согласно действующим нормам и правилам;

по электроснабжению – параметрам электрической энергии по действующему стандарту;

по холодному водоснабжению – гигиеническим требованиям по свойствам и составу подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке разбора;

по горячему водоснабжению – гигиеническим требованиям по составу, свойствам и температуре нагрева подаваемой воды, а также расчетному расходу воды в точке разбора;

по канализации – отведению сточных вод.

1.2. Органы исполнительной власти, осуществляющие контроль за безопасностью для потребителя коммунальных услуг, их территориальные органы совместно с органами местного самоуправления вправе уточнять параметры потребительских свойств, режим предоставления коммунальных услуг и устанавливать гарантированный уровень качества с учетом мощности, состава и износа основных фондов коммунального назначения, других местных условий. О принятых решениях и соответствующей корректировке размеров оплаты коммунальных услуг Исполнитель оповещает Заказчика в порядке, предусмотренном нормативным актом субъекта РФ.

2. Теплоснабжение

2.1. Отопительный сезон начинается и заканчивается в соответствии с распоряжением главы администрации города Саратова.

Окончание отопительного сезона осуществляется при температуре наружного воздуха +10 градусов С и выше в течение 3 суток.

2.2. Периодическое отопление осуществляется при пониженных среднесуточных температурах наружного воздуха и других неблагоприятных погодных условиях в соответствии с распоряжением главы администрации города Саратова.

Регулярное отопление осуществляется при установившейся среднесуточной температуре наружного воздуха +8 градусов С и ниже в течение 5 суток.

Завершается регулярное отопление при установлении среднесуточных температур наружного воздуха +8 градусов С и выше в течение 5 суток. До окончания отопительного сезона возможно периодическое отопление.

2.3. Расчетные параметры температуры воздуха в помещениях:

жилая комната +18 градусов С;

кухня +15 градусов С;

вестибюль, общий коридор +16 градусов С.

3. Электроснабжение

3.1. Величина напряжения – (220 +/– 11) В.

3.2. Норматив потребления устанавливается распоряжением главы администрации города Саратова.

Горячее и холодное водоснабжение

4.1. Норматив потребления устанавливается распоряжением главы администрации города Саратова.

4.2. Температура воды, подаваемой к водоразборным точкам (кранам, смесителям), должна быть не менее 50 градусов С.

Приложение 3

к договору о предоставлении

жилищно-коммунальных услуг

собственнику жилого помещения

ПРАВИЛА

ВНУТРЕННЕГО РАСПОРЯДКА И ПОЛЬЗОВАНИЯ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Уважаемый житель!

В связи с тем, что Ваша квартира располагается непосредственно в тесном соседстве с другими, становится необходимым установление норм правопорядка, которые являются важными для всех без исключения жильцов. Мы надеемся, что Вы разделите наше мнение о том, что дом и квартира только тогда могут стать домашним очагом в полном смысле этого слова, когда все жильцы в равной степени будут прилагать усилия к созданию нормальных условий совместного проживания. Обратите, пожалуйста, внимание на следующие указания и примите их в качестве руководства и ограничений, которые дают общие очертания Ваших действий и поведения Ваших соседей.

1. Особенно значимым является соблюдение общепринятого времени отдыха и предупредительное отношение к больным и работающим в ночную смену жильцам. Общепринятые часы отдыха, которые, как правило, соответствуют времени с 13 до 15 часов и с 22 до 7 часов, закреплены в соответствующих нормативно – правовых документах. Проведение работ, вызывающих шум, нежелательно в воскресные и праздничные дни, а в будние дни – с 20 часов.

2. Возможно, что некоторыми жильцами будут отмечаться праздники, во время проведения которых, а особенно в допустимое время, разрешается более шумное и раскованное поведение.

3. Все затраты, связанные с поддержанием жилищного объекта в надлежащем состоянии, должны покрываться за счет платы за квартиру. В период перехода к стопроцентной оплате уровень платежей утверждается органами местного управления. Необоснованного обременения дополнительной оплатой можно избежать посредством правильного учета затрат самими квартиросъемщиками. Вы и члены Вашей семьи своим бережным пользованием домом, сооружениями и прочим оборудованием можете внести значительный вклад в поддержание уюта в доме и благоустройство жилья.

4. Отходы всякого вида (мусор, бутылки, банки, пищевые остатки и т. д.) необходимо выбрасывать в предназначенные для этого мусорные контейнеры и ни в коем случае в унитаз или в раковину. Если же Вам однажды в поле зрения попались крыса или насекомое – вредитель, то, пожалуйста, немедленно поставьте в известность домовладельца (службу заказчика).

5. Громоздкий мусор следует держать в собственном чердачном или подвальном помещении до дня его вывоза. Категорически воспрещается хранить в чердачных и подвальных помещениях огнеопасные или легко воспламеняющиеся предметы, а также мотовелосипеды. В этом отношении необходимо соблюдать инструкцию о пожарной безопасности.

6. Крупногабаритные предметы, например, велосипеды, детские коляски или игрушки, не должны препятствовать движению. Не оставляйте, пожалуйста, вещи такого рода на пешеходных дорожках, на лестничных площадках, в подъезде либо при входе на чердачное или в подвальное помещение.

7. Позаботьтесь, пожалуйста, о том, чтобы предотвратить доступ в дом посторонним лицам. Двери подвала, чердака всегда должны быть закрыты. В случае обнаружения их открытыми просьба сообщить в управляющую компанию.

8. Согласно условиям заключенного с Вами Договора мы настоятельно просим Вас поставить нас в известность в следующих случаях (с оговоркой их возможного пересмотра):

8.1. При установке в квартире современной стиральной машины, которая будет использоваться для личных целей. При этом воспрещается прочно прикреплять стиральную машину к полу. По возможности должна быть установлена резиновая изоляционная прокладка в целях снижения шумовых помех. Использованную при стирке воду, если ее температура ниже 100 градусов С, разрешается сливать в сточную трубу. Возможно, что слив в сточную трубу технически невозможен, тогда необходимо согласовать этот вопрос с домовладельцем или службой Заказчика.

8.2. При установке на кухне посудомоечной машины.

8.3. При содержании домашних животных (собак и кошек).

Животным следует обеспечить надлежащий уход, осмотр у ветеринара; выгуливая собаку вне квартиры или во дворе, держите ее на привязи.

Пункты 8.1 – 8.3 предполагают выполнение Вами следующих условий:

необходимые работы следует осуществлять в соответствии с имеющимися для этого техническими указаниями;

в случае если осуществленные Вами работы нанесли или повлекли за собой ущерб, затраты покрываются за Ваш счет;

на основании вышеуказанных условий Вы не можете предъявлять нам претензии относительно возмещения издержек, изменения стоимости и размера платы за жилье.

9. Правила внутреннего распорядка и пользования жилым помещением являются составной частью заключенного с Вами Договора.

Наш специалист, наряду с другими обязанностями, в интересах всех жильцов следит за соблюдением Правил внутреннего распорядка и пользования жилым помещением.

Соблюдение Вами вышеуказанных условий станет непосредственной помощью для нас и значительно облегчит деятельность службы заказчика (управляющей компании).

Библиографический список

Витрянский В. В. Договор продажи недвижимости // Хозяйство и право. 1999. № 4.

Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденное Госстроем РФ.

Пономарева Н.Г. Комментарий к арбитражной практике по сделкам с недвижимостью. ООО «Новая правовая культура», 2005.

Тихомирова Л.В. Жилое помещение и коммунальные услуги – новые правила оплаты. Изд. Тихомирова М.Ю., 2006.